C’est l’objectif de bien des Québécois de pouvoir un jour se proclamer propriétaire de leur propre maison. Il s’agit d’un point tournant de la vie de tous et ce n’est pas pour rien qu’il comporte autant de formalités. En effet une transaction immobilière impliquant une maison est certaine d’engendrer quelques complications, délais et procédures.
Une seule erreur suffit pour compromettre l’opération tout entière, ce qui pourrait vous faire perdre la maison de vos rêves. Ne laissez pas la complexité du processus compromettre vos rêves et faites appel à un avocat en droit immobilier pendant vos démarches d’achat de maison. Celui-ci effectuera les vérifications diligentes, analysera les titres et vous donnera des conseils pour sécuriser vote demeure! Voyez quels sont les services d’un tel avocat et ce qu’il peut faire pour vous!
Le droit immobilier, ça comprend quoi?
Le droit immobilier est une spécialité au sein du droit qui comprend plus que la vente d’une maison entre particuliers ou même avec un courtier. Bien qu’une telle opération occupe une place importante dans ce secteur du droit, les avocats y œuvrant ont une compétence tout de même plus large qui inclut :
Vente d’immeuble : La vente d’un immeuble est une démarche qui met en jeu des montants d’argent importants. Sans parler du fait qu’elle met en jeu des hypothèques immobilières, de négociations, des promesses d’achat et une quantité impressionnante de jargon légal. Pour superviser les ventes d’immeubles de toutes tailles, les avocats en droit immobilier sont là!
Location/résiliation de bail : Les contrats de location (baux) entre des locataires et des propriétaires sont une source impressionnante de conflits. En effet, les disputes entourant le non-respect d’un bail résidentiel sont fréquentes et les avocats en droit immobilier sont aptes à analyser les termes d’un bail pour y faire apparaître les obligations de chacun et surtout à les faire respecter.
Représentation en cour/régie du logement : Lorsque la vente d’une propriété immobilière devient litigieuse et qu’elle se rend devant un juge, un avocat en droit immobilier qui connait la jurisprudence du domaine et les dispositions légales applicables sera l’allié par excellence pour obtenir gain de cause. Il est également possible d’engager un avocat du même domaine pour vous représenter dans une dispute entre locataires et propriétaires.
Expertise en matière de zonage : Les municipalités sont en mesure de faire des règlements sur le zonage en matière agricole, résidentielle, commerciale et autres domaines d’exploitation. Il arrive cependant que des projets de construction soient bloqués par ces mêmes règles, empêchant ainsi la continuation du projet. Les avocats en droit immobilier sont tout de même en mesure de plaider en votre faveur pour faire modifier certains zonages pour que votre projet puisse aller de l’avant.
À quel moment devriez-vous appeler un avocat en droit immobilier?
Avant qu’il ne soit trop tard, cela va de soi! Plus précisément, la vente d’une maison se fait en plusieurs grandes étapes cruciales qui visent une conclusion sans pépin autant avant qu’après la transaction. Cela sécurise tous vos intérêts mis en jeu et évite que vous vous retrouviez avec une maison remplie de vices! Voici donc les moments où il peut être opportun d’appeler un avocat :
Au courant des négociations : Les négociations lors de la conclusion d’un contrat impliquent toujours leur lot d’offres et de contre-offres menant lentement (mais pas toujours surement) vers une entente entre les parties. Vous devez toutefois faire attention aux discussions que vous entretenez avec le vendeur ou l’acheteur afin de ne pas émettre une offre contraignante au sens du droit par inadvertance. Vous pourriez être pris dans un contrat de vente valide contre votre gré.
À la réception de l’offre d’achat : Une offre d’achat est un document ayant une valeur juridique contraignante qui expose les conditions et le prix de la vente. Une offre d’achat sans prix de vente définitif ne saurait en être une. Ce n’est qu’un seul des éléments essentiels de cet avant-contrat : le rôle de votre avocat en droit immobilier est de vérifier que toutes les dispositions égales y figurent bien.
Au moment de l’inspection : N’achetez pas une maison sans la faire dument inspecter par le professionnel de votre choix (question d’impartialité). Au terme de l’inspection, un rapport d’expertise vous sera évidemment soumis et indiquera l’état de la maison et les problèmes potentiels si de tels pépins se pointent le nez. C’est à la réception de ce rapport et en présence d’une malfaçon quelconque qu’il incombe d’appeler un avocat.
Celui-ci pourra vous conseiller sur la meilleure option à suivre, telle que : annuler la procédure d’achat, faire une offre révisée à la baisse ou encore offrir d’acheter sans garantie légale de qualité et à un prix diminué.
Au constat d’un vice caché : Dès que vous constatez la présence d’un vice caché ou du moment que vous rendez compte de la gravité d’un défaut de construction, appelez un avocat en droit immobilier sans tarder! Les vices cachés peuvent couter une véritable fortune à réparer, surtout lorsqu’ils ont créé un sinistre avant votre constat. Ils sont parfois difficiles à attribuer à un propriétaire en particulier lorsque la maison fut en possession de plus d’un maître au courant de sa vie. N’ayez crainte, les experts du vice caché en ont vu d’autres!
En présence d’un vice de consentement : Le vendeur ne vous avait pas dit que des avions passaient tous les matins juste au-dessus de la maison? Il vous a menti sur plusieurs aspects essentiels du contrat de vente pour vous pousser à contracter? Vous pourriez bien avoir un recours contre lui pour faire annuler la vente et vous faire remettre votre argent! Annuler une transaction immobilière comme l’achat d’une maison ne se fait pas sans l’aide d’un avocat.
Vérification des titres de propriété de la maison
Croyez-le ou non, mais les erreurs administratives et même légales peuvent compromettre votre statut de propriétaire. En effet, il se peut qu’un notaire ait fait une erreur lors de la passation des titres d’un propriétaire à un autre, ayant pour effet de rendre invalide certains actes. Cette transmission d’un propriétaire à un autre est ce qu’on qualifie de « chaine des titres ». Lorsqu’une erreur s’y glisse, il faut la corriger avant qu’un propriétaire n’achète une maison en ignorant ce vice.
Pour cette raison, les avocats en droit immobilier sont aptes à faire les recherches relatives aux titres de propriété antérieurs, aux hypothèques grevées à la maison, aux autres types de suretés rattachées à la maison, etc.
Bref, un avocat compétent dans ce domaine s’assurera que vous n’êtes pas vulnérables à d’éventuelles poursuites d’un ancien propriétaire ou encore d’un créancier hypothécaire qui cherche à se faire payer une dette. Ces derniers ont d’importants droits et de larges pouvoirs de saisie, alors méfiez-vous!
Annulation de la vente de la maison : est-ce possible?
La maison que vous venez d’acheter n’est pas à la hauteur des promesses faites par le vendeur. Vous remarquez que des vices cachés sont présents et que plusieurs des prétentions faites par votre vendeur se sont avérées fausses. Vous avez un recours contre ce dernier pour faire annuler la vente de la maison! Il suffit d’entreprendre un recours avec un avocat sur l’une des bases suivantes :
Vice caché : Un vice caché peut vicier le consentement de l’acheteur lorsqu’il démontre une certaine gravité. Ce ne sera toutefois pas toujours suffisant. Il se peut que la solution ordonnée par un juge soit plutôt le versement de dommages ou encore la diminution du prix de vente.
Erreur simple : Une erreur simple en droit a pour effet de vicier le consentement de l’une des parties lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, son objet ou encore sur un élément essentiel déterminant du consentement. Par exemple, un contrat dans lequel une personne achète une maison en pensant simplement la louer est une erreur simple qui pourrait justifier l’annulation du contrat si l’erreur commise est excusable.
Erreur dolosive : On se retrouvera dans une situation d’erreur dolosive lorsque le vendeur ou l’acheteur commettra des manœuvres, des actes, prodiguera des mensonges ou manipulera l’autre partie pour la pousser à acheter la maison. Non seulement une telle situation justifie l’annulation, mais elle peut également donner lieu à l’octroi de dommages punitifs.
La crainte : Lorsqu’une personne contracte sous la menace d’un préjudice illicite, il y aura lieu d’annuler la vente. Toutefois, il faut distinguer la crainte d’un préjudice des simples « négociations musclées ». Il est tout à fait légal de mettre de la pression sur un cocontractant lors de négociations, tant qu’on demeure dans les limites de la légalité.
L’annulation d’une transaction immobilière donne lieu à une restitution des prestations qui consiste à remettre ce qui a été perçu. L’acheteur redonne la maison et le vendeur remet l’argent.
Quel est le rôle du notaire lors d’une transaction immobilière?
Il est vrai que l’avocat est un expert très utile en matière de vente de maison. Toutefois, la loi prévoit que certains actes doivent obligatoirement être effectués par le notaire dans le domaine de l’immobilier, dont ceux qui relèvent de sa compétence en tant qu’officier public.
Hypothèque immobilière : Le notaire s’assure que la maison vendue est dépourvue de toute hypothèque et qu’aucune sureté n’y est grevée. Il est également compétent pour préparer l’acte hypothécaire, rencontrer le vendeur et l’acheteur et leur faire signer leurs contrats respectifs. Il agit également en tant que pont entre les parties et les institutions financières.
Vérifier la chaîne des titres : Comme plusieurs titres de propriété sont des actes notariés, il est facile pour les notaires non seulement de les retrouver rapidement, mais également d’analyser leur validité. Il peut également corriger ces titres lorsqu’ils font défaut et même constater la présence d’une violation du droit de propriété, comme un empiètement ou un droit de passage en formation.
Paiement des sommes dues : Le notaire est impliqué de près dans le règlement de la somme due au vendeur. Il dépose l’argent versé en fidéicommis afin qu’elle soit bel et bien en sécurité!
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Vous êtes à même d’en faire le constat, la vente d’une maison peut rapidement être compromise lorsqu’un vice se glisse dans la formation d’un contrat, qu’une des parties est de mauvaise foi ou encore lorsque les titres de propriété font défaut. Pour vous protéger sur tous les fronts, engager un avocat en droit immobilier pour sécuriser la transaction!
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