Les transactions immobilières sont des opérations très délicates qui mettent en jeu d’importantes sommes d’argent. Le transfert d’une propriété n’est pas traité comme une procédure banale, car elle peut mettre toutes les parties dans de beaux draps lorsqu’elle tourne au vinaigre. C’est notamment le cas des ventes de maisons ou d’immeubles qui impliquent la découverte d’un vice caché!
De telles malfaçons peuvent ruiner la valeur d’une propriété immobilière et forcer l’acheteur de celle-ci à procéder à d’importants travaux qui lui couteront un bras et même une jambe! Pour éviter une injustice aussi flagrante, la loi prévoit cependant des mécanismes efficaces pour remédier à la situation et retrouver un équilibre de justice. Voici donc ce que vous devriez faire avec l’aide d’un avocat à la découverte d’un vice caché!
Êtes-vous bien en présence d’un vice caché?
La première étape et non la moindre est d’établir la présence d’un vice et vérifier si les critères du trouble qui vous afflige respectent ceux prévus par la loi. Bien qu’un défaut de fabrication puisse être dispendieux à corriger et pour le moins irritant, s’il n’entre pas dans la catégorie des vices cachés, il n’y a rien qu’un avocat pourra faire pour vous. Pour se qualifier au sens de la loi, le vice caché doit avoir les caractéristiques suivantes :
- Vice inconnu au moment de la vente : Si l’acheteur sait qu’une partie de la maison est affligée d’une malfaçon, il ne pourra pas soulever le vice caché pour être dédommagé.
- Vice d’une certaine gravité : La gravité d’un vice se constate dans les faits en prenant en compte le dommage causé, le prix à payer pour faire les réparations et toute autre information pertinente.
- Vice doit précéder la vente : Le vice doit avoir été la faute d’un propriétaire antérieur, sans quoi l’acheteur sera le seul responsable des travaux.
- Vice doit être caché : En plus d’être inconnu, le vice doit également être caché, c’est-à-dire, dissimulé dans la maison.
- Vice doit exister : Il doit être possible pour l’acheteur de prouver l’existence du vice, mais également les dommages subis. Il doit surtout correspondre à la définition de vice caché, soit : une malfaçon, une défectuosité, une violation des règles de l’art, etc.
La garantie de qualité et le droit de l’acheteur à une maison adéquate. Le droit prévoit que les acheteurs ont le droit d’acheter maison de qualité et qu’une garantie est même prévue pour compenser les acheteurs dont le droit est bafoué.
Quelle est la marche à suivre après avoir constaté le vice caché?
Après avoir acheté votre maison, si vous constatez une malfaçon que vous croyez être un vice caché, il est important de ne pas tarder à remédier à la situation, et ce, à tous les égards. Si le vice compromet l’intégrité de votre maison, il est essentiel de faire effectuer les travaux de réparation pour éviter de commettre une faute contributive qui pourrait vous faire perdre votre recours. Au niveau de la marche à suivre légale, voici les étapes à entreprendre contre votre vendeur pour être dédommagé!
- Aviser le vendeur par écrit de l’existence du vice. La loi prévoit que l’acheteur se doit de prévenir le vendeur de l’existence du vice à l’intérieur d’un délai raisonnable. Ce critère s’apprécie évidemment en fonction des circonstances particulières et du type de vice découvert.
Il est également important de n’effectuer les travaux que si ceux-ci sont urgents si vous ne voulez pas payer pour la réparation. Il vous faut laisser la chance au vendeur de constater le vice caché. Après ce constat du vice caché, le vendeur réagira soit en offrant de payer pour ceux-ci ou en alléguant son absence de responsabilité.
OU
- Mettre le vendeur en demeure : Si vous êtes convaincu de la réaction négative du vendeur, vous pouvez toujours le mettre en demeure immédiatement en prenant soin de préciser la nature du vice caché, vos demandes à son égard en termes de travaux à effectuer ainsi que le délai que vous lui donnez pour répondre. Les recours pour vice caché sont parmi les rares poursuites qui exigent l’envoi d’une mise en demeure obligatoire avant de se présenter en cour.
- Viser un règlement à l’amiable : Cette étape peut avoir lieu avant ou après la mise ne demeure. Lors des poursuites civiles au Québec, il n’est jamais trop tard pour abandonner la poursuite et informer le juge qu’un règlement à l’amiable s’est produit. Ainsi, vous pouvez éviter l’aventure du système judiciaire en vous entendant avec le vendeur pour corriger le vice en prenant soin de mettre cet accord par écrit.
- Poursuivre le vendeur : L’étape ultime utilisée en dernier ressort est celle d’engager un avocat pour poursuivre le vendeur. L’avocat s’assurera que la mise en demeure est proprement rédigée et qu’elle contient tous les éléments nécessaires pour entamer la poursuite. Il tentera ensuite de convaincre le juge que le trouble correspond aux critères mentionnés ci-haut!
Quels sont les recours de l’acheteur de la maison?
Advenant une reconnaissance du juge quant à l’existence d’un vice caché, quelles sont les modalités d’indemnisation auxquelles vous avez droit? de quelle façon serez-vous dédommagés pour le vice subi. La réponse ne se limite pas aux dommages octroyés, car cela n’est pas toujours suffisant pour réparer le préjudice. Un juge décidera donc parmi les options suivantes :
- Remboursement d’une partie du prix de vente : En analysant le vice, les réparations à effectuer et la valeur de la maison, le juge regardera le prix de vente et l’effet que le vice aurait eu sur celui-ci avait-il été connu de l’acheteur. Il pourrait donc décider de demander un remboursement du prix de vente à l’acheteur.
- Remboursement des travaux de réparation du vice : Lorsque la nature du vice s’y prête et que le simple remboursement des travaux est suffisant pour que justice soit faite, un juge pourra ordonner pareille réparation.
- Octroi de dommages-intérêts : Advenant qu’un juge constate une intention manifeste, voire malicieuse d’un vendeur de cacher le vice à l’acheteur, il lui sera possible d’ordonner le paiement de dommages-intérêts, en plus du remboursement des travaux.
- Restitution des prestations : Le principe de restitution des prestations s’applique lorsqu’une erreur, simple ou dolosive, s’insère dans le contrat conclu. Le vice caché a pour effet d’affecter la qualité du consentement et de vicier un contrat. Cela peut donc donner lieu à l’annulation de la vente de la maison lorsque le vice est important, forçant ainsi le vendeur à récupérer son bien et à remettre le montant versé.
Le vendeur peut-il soulever une défense contre un vice caché?
Il va de soi que le vendeur accusé d’avoir menti à l’acheteur pour lui vendre une maison en piteux état ne se laissera pas faire sans répliquer. Il est fort possible que celui-ci ignorait le vice et que la malfaçon date d’avant son propre séjour en tant que propriétaire de la maison. Pour ces raisons fort raisonnables, voici les principales défenses qu’un vendeur peut invoquer pour s’exonérer.
- Contester les attributs du vice : Un vendeur peut très bien alléguer que le vice n’était pas caché et que l’acheteur était très bien au fait des réparations à effectuer au moment de l’achat. Il faudra regarder les documents de la transaction et se fier aux témoignages des parties.
- Prétendre que le vice résulte de l’usure normale : Tout problème de bris dans une maison n’est pas une cause de vice caché. Il existe un principe légal d’usure normale des lieux. Il est donc possible qu’un tuyau de plomberie éclate sans qu’on soit en présence d’un vice caché.
- Alléguer une faute de l’acheteur : Le vendeur peut aussi se défendre en alléguant que c’est l’acheteur qui a causé les bris reportés.
- Soulever une clause d’exclusion de responsabilité : Si la maison a été vendue sans garantie légale ou encore « aux risques et périls » de l’acheteur, il sera possible pour le vendeur de s’exonérer de sa responsabilité.
La vente sans garantie légale et la vente aux risques et périls de l’acheteur
Lorsqu’une maison datant du siècle précédent est mise en vente et qu’elle a clairement déjà vu de meilleurs jours, il est évident qu’un vendeur s’expose à un risque, soit celui de la vendre en présence d’un vice caché. Il existe cependant des façons dont un vendeur peut vendre une maison en limitant sa responsabilité face à de tels vices. Ces deux mécanismes sont ceux qui sont utilisés dans la plupart des cas!
Achat sans garantie légale : La loi québécoise prévoit automatiquement que toutes les ventes immobilières sont couvertes par une garantie légale de qualité qui vise à protéger les acheteurs contre des vices cachés. Il est toutefois possible d’exclure cette garantie légale par contrat lors de la vente en stipulant que le vendeur ne garantit pas la qualité de la maison et qu’il n’assume donc pas la présence d’un vice caché. Cependant, si le vendeur connait un vice, un ne peut pas exclure sa responsabilité et il a le devoir de le divulguer, sans quoi il s’agira de manœuvres illégales.
Achat « aux risques et périls de l’acheteur » : Cette mention est souvent ajoutée aux ventes sans garantie légale et vise à dégager encore plus le vendeur de sa responsabilité vis-à-vis d’éventuels vices découverts. Notez toutefois que ces clauses ne sont pas absolues et qu’elles ne protègent pas contre toutes les poursuites.
Il va également de soi que l’avantage d’acheter une maison avec de telles mentions est de diminuer le prix d’achat. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle de telles clauses sont légales : l’acheteur comme le vendeur en retire des avantages.
Qu’est-ce qu’un avocat peut faire pour vous lors de la découverte d’un vice caché?
Vous vous demandez ce qu’un avocat peut faire pour vous en matière de vice caché? Il traitera votre dossier comme une poursuite civile pour que vous n’ayez pas à payer le moindre sou pour réparer la faute d’une autre personne. Notamment, il fera les démarches suivantes :
- Constater la présence d’un vice
- Préparer la mise en demeure
- Négocier avec le vendeur
- Intenter une poursuite civile
Quels sont les vices cachés les plus communs dans une maison ?
Au moment de l’achat de votre maison, il est important de vérifier que celle-ci soit exempte de vices cachés afin de ne pas avoir de mauvaises surprises dans le futur. Pour cela, il est fortement recommandé de faire appel à un inspecteur professionnel qui sera en mesure de vérifier si tout est en ordre.
Toutefois, il vous est possible de vérifier, durant une visite, la présence des vices cachés les plus communs. Vérifier la présence d’un vice pourrait vous permettre de sauver temps et argent lors de procédures judiciaires.
Voici les 5 vices cachés les plus fréquents dans les maisons au Québec!
La présence d’une fondation défectueuse
D’abord, il existe plusieurs vices cachés au niveau de la fondation d’une maison. En temps normal, il est possible de constater une défectuosité de la fondation si la demeure a des problèmes d’humidité.
En effet, si vous possédez une maison dont la fondation fait défaut, il sera possible que ça occasionne des problèmes d’infiltration d’eau ou des tâches d’humidité. Éventuellement, cela pourrait avoir un impact sur l’isolation de votre maison en raison du fait que la fondation est souvent la source d’un pont thermique.
Également, il est possible que votre mauvaise fondation soit perceptible grâce à la présence de fissures. Pour vérifier si votre maison possède des fissures au niveau de la fondation, il faut regarder à l’intérieur, mais aussi à l’extérieur de la résidence.
La maison sur un terrain pollué
Selon certaines jurisprudences, il a été prouvé que le vendeur est tenu d’informer l’acheteur dans l’éventualité où le terrain est pollué. Il devra préciser la contamination des sols, mais aussi les risques que vous pourriez rencontrer dans le futur.
Avant de prétendre à la contamination de votre sol, il faut garder à l’esprit que certains éléments ne sont pas considérés comme une contamination et donc, le vendeur n’est pas tenu de prévenir l’acheteur au moment de la transaction.
Ce sera notamment le cas si le terrain rural ne possède pas d’égout pour la bâtisse un peu plus ancienne. De plus, vous ne pourrez pas considérer qu’il y a présence d’un vice caché lors d’une pollution des puits sur un terrain agricole.
Finalement, si la pollution du terrain a été contaminée par une ancienne décharge, mais que celle-ci était de notoriété publique, il ne sera pas nécessaire au vendeur de préciser la contamination avant la transaction.
Vous avez constaté un vice caché sur votre nouveau terrain? Faites appel à JuriGo pour trouver un avocat dès maintenant!
L’humidité et la présence d’un défaut important d’étanchéité
Lorsque vous effectuez une visite, il est possible de constater rapidement la présence de ce vice très commun. Normalement, les traces d’humidité sont recouvertes par de la peinture fraîche afin de cacher la présence d’humidité.
Si vous souhaitez être en mesure de repérer la possibilité des vices cachés, vous pourrez prendre le temps de bien regarder les murs ainsi que les plafonds de la maison. Une attention particulière devra être donnée à la salle de bain en raison du risque élevé.
Aussi, pour repérer le risque caché, l’absence de ventilation dans une salle peut être un facteur qui va pointer vers les risques d’humidité élevés. Cela est aussi le cas si la salle en question manque d’aération (par exemple, de fenêtres) qui a comme objectif d’éviter la condensation qui risque de causer des traces d’humidité.
Bon à savoir! Vous souhaitez acheter une résidence en copropriété, assurez-vous de demander un relevé de sinistralité directement auprès de l’assureur de la personne qui vend le logement. Il vous sera possible d’être au fait des potentiels dégâts d’eaux.
Où se trouvent les traces d’humidité? Normalement, il vous sera possible de trouver celles-ci au bas des murs. Si elles se trouvent à quelques centimètres du sol, les traces vont correspondre à un problème d’absorption de l’eau au niveau des fondations.
Toutefois, si les traces se trouvent sur les façades de la demeure ainsi que les murs intérieurs, il est possible que vous ayez un problème d’infiltration. Cela survient principalement lorsque le revêtement de la demeure est devenu poreux et donc, il a été possible pour l’humidité de s’infiltrer facilement. C’est donc, un problème fréquent chez les maisons plus anciennes.
Les problèmes de toiture dégradée
Lors de votre première visite, il est évidemment difficile, voire impossible d’effectuer une visite du toit. Cependant, ce dernier pourrait être dégradé, ce qui aurait comme effet de causer de nombreux risques pour la maison.
Le saviez-vous? Il est fréquent qu’un tribunal ne reconnaisse pas le fait que la toiture dégradée soit un vice caché. Par conséquent, il est fortement recommandé de faire appel à un expert lors d’une visite afin d’être au fait des risques.
En effet, si vous subissez les dégâts associés à une dégradation de votre toiture, vous aurez éventuellement à payer des sommes importantes pour les réparations. Que ce soit une mauvaise pose étanchéité ou une pose mal effectuée, un toit dégradé pourrait être à l’origine d’une infiltration d’eau.
| Bon à savoir! Au niveau de la charpente de la maison, il est important de porter une attention particulière aux traces de sciure ou de bois abîmé. Cela est un des éléments permettant de démontrer la présence d’insectes et donc, il est crucial de s’en occuper le plus tôt possible. |
Les problèmes en lien avec les nuisances sonores
Finalement, la justice a reconnu les troubles de voisinage comme étant un vice caché. Par conséquent, le vendeur sera obligé d’informer l’acheteur s’il existe d’éventuelles nuisances sonores.
| Attention! Pour que cette obligation s’applique à la nuisance sonore, il est important que celle-ci soit assez grave et périodique pour être divulguée. |
Donc, si, par exemple, le vendeur a, anciennement, déposé des plaintes de nuisances, il faudra que celles-ci soient dans le dossier de vente pour que l’acquéreur en prenne connaissance et éviter le vice caché. Ce sera le cas aussi des plaintes déposées dans le voisinage.
Que dit la jurisprudence concernant les vices cachés sur les maisons au Québec?
Le domaine des vices cachés a fait couler beaucoup d’encre au Québec, que ce soit au niveau des éléments constitutifs ou au niveau des sanctions. Les décisions prises par les juges, aussi appelées jurisprudences, permettent de mieux comprendre l’application du droit au Québec.
Au niveau de la possibilité d’obtenir une indemnisation par le vendeur en raison des vices cachés, la jurisprudence précise que l’acheteur doit être en mesure de prouver que ce vice était bel et bien connu par le vendeur au moment où la transaction a eu lieu.
Toutefois, s’il s’agit d’un vendeur professionnel (promoteur immobilier, vendeur-entrepreneur…), la législation québécoise a créé une présomption selon laquelle celui-ci connaissait le vice caché lors de la vente immobilière.
La jurisprudence est, dans ce cas, venue préciser que la présomption s’applique à tous les types de vendeurs professionnels qu’ils soient spécialisés ou non. La présomption ne varie pas non plus selon le degré de spécialisation du vendeur. Bref, cela ne va pas venir influer sur l’intensité de la présomption en question.
Ensuite, pour ce qui concerne la dénonciation du vice caché dans un délai raisonnable, la jurisprudence est venue établir que l’avis écrit n’est pas le seul moyen d’effectuer une dénonciation.
En effet, si l’acheteur a le moyen de démontrer que le vendeur connaissait le vice caché et que les objectifs se trouvant dans la loi sont remplis, il sera possible de simplement effectuer une dénonciation verbale.
De plus, il est nécessaire de laisser un délai raisonnable s’écouler après la remise de la dénonciation, afin de passer aux prochaines étapes des procédures judiciaires.
De manière générale, la jurisprudence québécoise considère qu’il faille laisser une période d’environ 6 mois lorsqu’il est question d’immeuble. Cependant, la nouvelle jurisprudence semble s’orienter vers un délai moins sévère.
10 Questions fréquentes sur les vices cachés au Québec
Comment prouver que le vendeur connaissait les vices cachés ?
Afin de démontrer que le vendeur connaissait bel et bien les vices cachés, il vous sera permis de présenter plusieurs éléments de preuve. Notamment vous pourriez regrouper des éléments à l’aide des constats d’huissier, des photographies, des attestations du voisinage, voire des devis de réparation.
Aussi, vous pourrez utiliser les outils Internet afin de prouver que le vendeur ne peut pas ignorer le vice en question.
Comment se défendre d’une accusation de vice caché ?
Il existe certains moyens de défense lorsque vous êtes accusé de vice caché. Vous pourriez d’abord démontrer que le vice était connu de l’acheteur avant même qu’ils effectuent la transaction.
Vous serez exonéré si le vice caché en question résulte d’une usure normale ou de la mauvaise utilisation par l’acheteur de la maison. Aussi, si la vente a été effectuée sans avoir eu une garantie légale.
Finalement, si le vice caché n’est pas d’une telle gravité, il sera possible de ne pas être reconnu d’une infraction lorsque vous êtes accusé de vice caché.
Quel est le délai pour un vice caché ?
Lorsque vous découvrez un vice, vous disposez de 6 mois et, idéalement, 30 jours, afin d’entamer vos procédures juridiques pour un vice caché au Québec. Toutefois, il faut vérifier si vous possédez une garantie légale afin de pouvoir être juridiquement protégé en cas de vice caché.
De plus, il est possible que le délai en question soit plus long si votre vice caché ne se manifeste que saisonnièrement.
Comment faire un recours sans avocat ?
En cas de vice caché, la première étape est de communiquer à l’écrit avec votre vendeur afin de lui signaler la présence d’un vice caché. L’avis doit être adressé dans un délai raisonnable, soit le temps nécessaire afin de pouvoir identifier et mesurer la gravité du vice.
| Vous ne souhaitez pas envoyer d’avis? Il est possible de directement transmettre une mise en demeure au vendeur. La mise en demeure est une condition nécessaire afin de pouvoir entamer des poursuites judiciaires. |
Ensuite la prochaine étape serait de tenter de trouver une entente à l’amiable afin de réparer le vice caché directement avec le vendeur. Dans ce cas, il est fortement recommandé de faire appel à un médiateur.
Finalement, si cela ne fonctionne pas, il faudra s’adresser à l’un des juges du Québec afin que le vendeur répare ses torts. Vous avez jusqu’à 3 ans après la découverte du vice pour entamer des procédures judiciaires.
Bon à savoir! Si la valeur de votre litige est de 15 000$ ou moins, il faut s’adresser directement aux petites créances.
Comment prouver la mauvaise foi de l’acheteur ?
Pour prouver la mauvaise foi en cas de vice caché, il faudra prouver que l’acheteur connaissait, au moment de l’achat, la présence du vice caché. Donc, le vendeur devra démontrer à l’aide de multiples preuves que le vice n’était pas vraiment caché et que l’acheteur était conscient des problèmes en question.
Quelles sont les conséquences du vice caché pour l’acheteur ?
Si la présence d’un vice caché est reconnue, l’acheteur a le droit de demander une diminution du prix de vente, voire une annulation complète du contrat de vente. Dans ce cas, la propriété retourne directement au vendeur qui devra remettre le prix d’achat ainsi que les frais de notaire à l’acheteur.
Éventuellement, si le vendeur était de mauvaise foi, il est possible de demander des dommages et intérêts en vertu de l’article 1645 du Code civil.
Qu’est-ce qui n’est pas un vice caché ?
Il existe certaines exceptions à la notion de vice caché qu’il est important de connaître avant d’entamer inutilement des procédures judiciaires. D’abord, si le vice est une usure normale, il ne s’agit pas d’un vice caché. Par conséquent, les problèmes liés à la détérioration normale en raison de l’âge ou l’utilisation du bâtiment ne sont pas des vices cachés.
Ensuite, si la vente de la maison a été effectuée sans garantie légale, l’acheteur possède tous les risques et périls associés à l’achat. En effet, sans garantie légale, l’acheteur prend possession de la propriété dans l’état actuel, avec ou sans vice caché. Toutefois, cela ne permet pas au vendeur d’être malhonnête dans le processus de vente.
Puis-je me retourner contre le vendeur de ma maison ?
Oui! Si vous découvrez un vice caché dans la propriété que vous venez d’acheter, il vous est possible d’intenter un recours contre le vendeur. Cela doit être fait dans un délai de 3 ans après la découverte du vice. Toutefois, s’il s’agit d’un vice graduel, le délai va commencer dès qu’il apparaît.
Quel avocat pour un vice caché ?
Si vous êtes dans une situation de vice caché sur votre nouvelle résidence, vous pouvez faire affaire avec un avocat spécialisé en droit de la construction. Ce dernier aura l’expérience pour vous représenter et vous conseiller!
Qui contacter lors d’un vice caché ?
Si vous trouvez un vice caché chez vous, la première étape est de trouver l’avocat qu’il vous faut. En remplissant le formulaire en ligne, vous pourrez gratuitement trouver l’avocat qu’il vous faut afin de protéger vos droits.
Soumissions Avocat peut vous mettre en contact avec les experts en matière de vices cachés!
Une poursuite pour vice caché demande des efforts, du temps et surtout de la patience. Le système de justice va à son propre rythme, alors il faut savoir comment le naviguer pour obtenir gain de cause. C’est justement ce que l’expertise de nos avocats partenaires vous apporte! En faisant affaire avec eux, vous éviterez de payer pour un trouble que vous auriez dû connaitre avant l’achat de votre maison!
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