On entend souvent des histoires désagréables sur des problèmes cachés dans les propriétés, comme des fuites de toit, de la moisissure, des fissures dans les fondations ou même des infestations de rats.
Les vices cachés, difficiles à repérer, soulèvent des préoccupations légitimes quant à la qualité des propriétés. Parmi les nombreux vices cachés, cinq d’entre eux sont particulièrement répandus!
- Qu’est-ce qu'un vice caché?
- Quels sont les cinq vices cachés les plus fréquents?
- Quels sont les recours possibles en cas de vice caché?
Soumissions Avocat vous explique le tout en détail!
Qu’est-ce qu’un vice caché?
Lors d’une transaction immobilière, le vendeur à l’obligation en vertu de l’article 1726 du Code civil du Québec de garantir à l’acheteur que l’immeuble vendu ne comporte pas de vice caché :
« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »
Il est important de mentionner que la notion de vice caché n’est pas restreinte exclusivement au domaine immobilier, mais plutôt elle s’étend à toute forme de transaction commerciale, que ce soit l’achat d’une voiture, d’un mobilier de salon, ou d’autres biens de consommation.
Conditions cumulatives d'un vice caché
Pour qu’un vice soit qualifié juridiquement de vice caché, il faut que quatre conditions soient remplies :
I. Le vice doit être grave :
Tout d’abord, le défaut découvert doit être significatif, empêchant l’acheteur d’utiliser le bien comme prévu. Si l’acheteur avait su à l’avance à quel point le problème était important, il aurait probablement changé d’avis sur l’achat ou aurait essayé de négocier un prix plus bas en raison de ce défaut majeur.
Prenons l’exemple de quelqu’un qui achète une maison avec l’intention de transformer le garage en un espace de travail. Après l’achat, l’acheteur découvre que le garage a des problèmes structurels majeurs, tels que des infiltrations d’eau importantes. Ce vice caché compromet la fonctionnalité du garage, rendant impossible son aménagement comme espace de travail.
II. Le vice doit être inconnu de l'acheteur
Deuxièmement, le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. Si le courtier immobilier, le vendeur, ou même l’inspecteur a signalé le problème avant la vente, cela exclut clairement la qualification de ce défaut comme un vice caché.
III. Le vice doit être caché
Troisièmement, le vice doit être caché, ce qui signifie qu’il n’était pas apparent ou connu de l’acheteur au moment de la vente. Par exemple, une fissure évidente ne constituerait pas un vice caché!
IV. Le vice doit être antérieur à la vente
Enfin, le problème doit exister avant la vente. Les détériorations dues à l’usure normale et à l’âge ne sont pas considérées comme des vices cachés.
Le vice n’a pas à être connu du vendeur !
Il est essentiel de noter que la connaissance par le vendeur de l’existence du vice n’est pas une condition pour qu’un recours en vices cachés soit recevable. Même si le vendeur n’était pas conscient du problème, l’acheteur peut toujours engager une action en justice si les conditions cumulatives du vice caché sont remplies.
EXCEPTION : La vente sans la garantie légale!
Conformément à l’article 1733 du Code civil du Québec, le vendeur n’est pas tenu de garantir l’absence de vices cachés si la vente est effectuée sans la garantie légale et qu’une mention en ce sens figure dans l’acte de vente.
En effet, dans le cas spécifique de la vente d’un immeuble où le contrat stipule que l’achat est réalisé « à vos risques et périls » ou comporte toute autre mention similaire, cela signifie malheureusement que l’acheteur accepte l’immeuble tel qu’il est, qu’il comporte ou non des vices, et aucune protection légale ne s’applique en cas de vice caché.
Quels sont les 5 vices cachés les plus fréquents?
1 – Infiltration d’eau:
L’infiltration d’eau dans une propriété constitue un vice très fréquent, déclenchant souvent des dommages coûteux. Ce problème survient lorsque l’eau s’infiltre dans les murs, les plafonds ou les fondations, résultant en des moisissures, des dégradations structurelles, voire des risques électriques.
Les infiltrations d’eau dans une maison peuvent résulter de divers problèmes tels que :
- Des défauts de toiture (tuiles endommagées, fissures, solins)
- Des fondations défectueuses
- Des joints de fenêtres abîmés
- Des infiltrations par les murs extérieurs
- Des canalisations défectueuses
- Des problèmes d'étanchéité des portes et fenêtres
- Des conditions météorologiques extrêmes (pluies et inondations)
2 – Moisissure :
La moisissure, considérée comme un vice caché dans une propriété, pose une menace significative en raison de ses répercussions négatives sur la santé des occupants et la stabilité de la structure! Elle se développe généralement dans des environnements humides et mal ventilés, souvent de manière dissimulée derrière les murs ou sous les planchers.
La moisissure peut se former dans une maison en raison de diverses causes liées à l’humidité et aux conditions environnementales, telles que:
- Isolation défaillante (lors d’ajouts à la construction ou en raison de matériaux isolants vieillissants, une isolation inefficace peut créer un surplus d’humidité propice à la croissance de moisissures)
- Infiltrations d’eau
- Problèmes de ventilation
- Condensation excessive (ses surfaces froides en contact avec de l’air chaud peuvent provoquer la condensation, créant un environnement favorable à la croissance de moisissures, par exemple sur les fenêtres ou les murs mal isolés.)
- Fuites de plomberie
- Absence ou vieillissement de l’isolation
- Matériaux de construction poreux (Certains matériaux de construction, tels que le plâtre ou le bois, peuvent absorber l’humidité et devenir des sites de développement de moisissures.)
3 – Des fissures à la fondation :
Le vice caché de fissure à la fondation représente une menace sérieuse pour la stabilité structurelle d’une propriété.
Ces fissures, souvent invisibles à l’achat, peuvent résulter de divers facteurs tels que des mouvements du sol, une structure défaillante, des variations climatiques ou des problèmes de drainage.
Les fissures à la fondation peuvent entraîner des problèmes graves, tels que l’infiltration d’eau, l’humidité, les moisissures et la détérioration des matériaux. Elles représentent une menace pour la sécurité et la solidité du bâtiment, nécessitant souvent des réparations coûteuses, voire une reconstruction partielle ou totale de la fondation!
4 – Circuit électrique défectueux :
Un circuit électrique défectueux, en tant que vice caché, se réfère à des anomalies dans le système électrique d’une propriété, dissimulées délibérément lors de la vente!
Ce problème peut résulter de câbles défectueux, de surcharges non évidentes ou de connexions dangereuses, impactant la sécurité et le bon fonctionnement des équipements électriques. Les causes de ces défauts peuvent inclure aussi une installation électrique vétuste, des réparations inappropriées ou des erreurs lors de la construction.
Les conséquences d’un circuit électrique défectueux sont significatives, pouvant entraîner des risques d’incendie, des pannes fréquentes et des dommages aux appareils électriques. Les coûts liés à la réparation de ces défauts électriques peuvent être élevés, avec des conséquences potentielles sur la sécurité des occupants.
5 – Les nuisances sonores
Les nuisances sonores, lorsqu’elles sont délibérément dissimulées lors de la vente d’une propriété, peuvent être considérées comme un vice caché.
Ce type de problème survient lorsque des bruits indésirables, tels que ceux liés au trafic, aux voisins bruyants, ou à d’autres sources sonores, affectent significativement le confort de vie dans la propriété.
Les vendeurs ont l’obligation de divulguer ces nuisances, car elles peuvent avoir un impact majeur sur la qualité de vie des nouveaux propriétaires !
Recours en cas de vice caché : démarches et options à considérer!
La découverte d’un vice caché, qu’il s’agisse d’une infiltration d’eau, de problèmes de moisissure, de fissures à la fondation ou d’autres vices, après l’acquisition d’une propriété, pose un défi majeur pour l’acheteur. Face à ce problème, plusieurs options de recours s’offrent à lui!
Les recours possibles
En cas de découverte d’un vice caché, l’acheteur dispose de divers recours pour obtenir réparation. Ces recours visent à compenser les préjudices subis en raison du vice caché et à rétablir l’équité dans la transaction immobilière. Voici les options envisageables pour l’acheteur :
Recours | Explications |
· Remboursement des dommages et intérêts | L’acheteur peut demander une indemnisation financière pour les dommages subis en raison du vice caché. Cette compensation vise à couvrir les coûts des réparations nécessaires ou d’autres pertes financières directement liées au défaut non divulgué. |
· Diminution du prix de vente | Une alternative est de négocier une diminution du prix d’achat initial en fonction de la gravité du vice caché. Cela reflète la valeur réduite du bien immobilier en raison des problèmes découverts après l’achat. |
· Remboursement des rénovations ou réparations | Si l’acheteur entreprend des rénovations ou des réparations pour remédier au vice caché, il peut demander le remboursement de ces coûts au vendeur. Cela vise à compenser les dépenses engagées pour corriger le défaut. |
· Résolution de la vente avec remboursement | Dans certains cas graves, l’acheteur peut opter pour la résolution de la vente. Cela implique le retour du bien immobilier au vendeur et le remboursement intégral du prix d’achat, accompagné de la restitution des frais occasionnés par l’achat, tels que les frais de notaire et autres frais connexes. |
Chacun de ces recours a ses avantages et ses considérations spécifiques. Le choix entre ces options dépend de la nature du vice caché, de son impact sur la propriété et de la volonté des parties de parvenir à un règlement équitable.
Il convient de noter que l’acheteur a la possibilité d’entreprendre plus qu’un recours à la fois, à condition qu’ils soient compatibles et justifiés. Par exemple, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente et le remboursement des dommages et intérêts.
Les démarches à suivre
Pour engager l’un des recours mentionnés précédemment, il est nécessaire de suivre les étapes suivantes :
1) La dénonciation au vendeur
La première étape consiste en une dénonciation écrite du vice caché au vendeur. Il est crucial d’effectuer cette démarche dans un délai raisonnable. Bien que la jurisprudence tolère un délai pouvant s’étendre jusqu’à un an après la découverte du vice, il est fortement conseillé d’agir promptement pour prévenir tout risque de rejet du recours.
2) La consultation d’un expert en bâtiment :
Bien que cette étape soit facultative, la consultation d’un expert en bâtiment après la dénonciation au vendeur renforce considérablement la position de l’acheteur. Un expert peut fournir des preuves tangibles de l’existence du vice avant la vente et estimer avec précision l’ampleur des travaux nécessaires.
3) L’envoi d’une mise en demeure :
Une fois le vice identifié, l’étape suivante consiste à envoyer une mise en demeure au vendeur. Ce document formel informe le vendeur du problème, des coûts associés et du délai imparti pour remédier à la situation. Une mise en demeure bien rédigée est cruciale pour préparer le terrain en vue de recours judiciaires ultérieurs.
4) L’envoi d’une demande introductive d’instance :
Si malgré la mise en demeure, le vendeur refuse d’assumer les coûts liés au vice caché, l’acheteur peut entamer des procédures judiciaires. Il dispose d’un délai de trois ans à compter de la découverte du vice pour déposer une demande introductive d’instance.
Cette étape peut être complexe, d’où la recommandation de consulter un avocat pour une assistance professionnelle.
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Si vous suspectez la présence d’un vice caché dans votre maison et envisagez des recours, il est vivement conseillé de solliciter les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier!
Un avocat spécialisé dans le domaine prendra les mesures nécessaires pour vous assister dans les démarches juridiques et recours, contribuant ainsi à défendre vos droits. En effet, il prendra en charge la rédaction des documents requis et la coordination des expertises nécessaires pour établir le vice caché.
Étant donné que l’achat d’une propriété est un investissement important, les vices cachés peuvent entraîner des charges financières substantielles. Alors, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier augmente les chances d’obtenir une compensation pour un vice caché.
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