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Pour bien des entreprises québécoises, la location d’un local commercial fait partie intégrante de leurs activités d’affaires.
Rares sont les PME et même les grandes entreprises qui ont les moyens financiers d’acheter leur propre centre d’affaires, et c’est là que la location d’un espace commercial entre en jeu! Vous l’aurez deviné, qui dit location d’espace dit également signature d’un bail!
On pourrait être porté à croire que le bail commercial ressemble de près ou de loin au bail résidentiel, mais sachez que la réalité est toute autre! Même s’ils portent un nom similaire, les ressemblances s’arrêtent là, car le bail commercial est une entente beaucoup moins encadrée et protectrice que celle dans le domaine résidentiel.
Soumissions Avocat vous explique TOUT ce que vous devez savoir pour conclure un bail commercial avantageux pour votre entreprise – En prime, on vous déniche l’avocat qu’il vous faut pour négocier, rédiger et signer le bail!
Pourquoi avez-vous besoin d’un avocat pour rédiger un bail commercial?
Il est tout à fait possible de signer un bail commercial au bas de la page sans rien négocier, et le tour est joué!
Ceci dit, une telle démarche est loin d’être optimale et vous privez votre entreprise de plusieurs bénéfices. En plus, vos droits pourront facilement être bafoués si vous signez un bail sans obtenir de conseils juridiques au préalable!
Lors de la conclusion d’un bail commercial, les services d’un avocat sont donc essentiels pour!
- Négocier le bail commercial
- Rédiger le bail et les clauses
- Représenter votre entreprise en cas de litige
- L’avocat médiateur, essentiel en cas de problème de bail!
Un bail commercial peut durer 5 ans, 10 ans ou même 100 ans! On est donc loin des baux résidentiels qui prennent fin au bout d’un an, et c’est donc dire que vous pouvez être coincé dans une entente désavantageuse très longtemps si vous êtes pressé de signer.
Ne faites pas cette erreur! Les baux commerciaux sont plus complexes qu’on ne le pense, alors apprenez juste ici tout ce qu’il y a à savoir à leur sujet et demandez l’aide d’un avocat sans tarder.
Qu’est-ce qu’un bail commercial complet devrait contenir?
Stipulez des clauses claires!
Le bail commercial est une entente qui prévoit et protège les droits du locataire comme du locateur. Il s’agit d’une entente à deux sens, et le contenu du contrat de bail devrait donc refléter cette réalité dans le but de prévenir les litiges et d’assurer une location paisible du début à la fin!
Voici les clauses essentielles que votre avocat devra inclure dans le bail!
- La description des lieux loués (avec précision)
- Les frais à la charge du locataire (réparations, assurances, taxes, etc.)
- Les modalités de renouvellement
- Les clauses d’assurances
- Les droits d’usage du locataire
- Les droits du locateur (visites, accès, travaux, etc.)
Plus l’entente est complète et détaillée, moins il y a de zones grises et moins il y a de frictions. Quand les droits des parties sont clairs, les possibilités de désaccord sont moins élevées, ce qui avantage autant le locataire que le locateur commercial!
Les obligations du locataire et du locateur commercial en cours de bail!
N’importe quel contrat vient avec des droits et des obligations, incluant le bail commercial. L’avantage du bail commercial, contrairement au bail résidentiel, c’est que ces droits et obligations peuvent être librement négociés entre les parties.
Mais lorsque les parties ne prévoient rien, la loi stipule des obligations de base!
Avant le début de la location, le locateur a l’obligation de livrer en bon état!
Ce « bon état » implique que le local loué doit pouvoir servir à la destination convenue entre le locataire et le locateur à la signature du bail. Ce devoir imposé au locateur fait partie de son obligation de délivrance! Si le local loué empêche la jouissance paisible des lieux, le propriétaire est tenu responsable des vices, et les réparations sont à sa charge.
Le locataire est tenu d’effectuer les réparations d’entretien, et parfois plus!
Les règles générales du louage imposent au locataire la responsabilité d’effectuer les réparations d’entretien, également appelées les « menues réparations ». Encore une fois, le degré de responsabilité du locataire quant aux frais peut varier selon le type de bail commercial (brut, net, net net, etc.).
Pour ce qui est des améliorations, cet aspect doit être négocié entre les parties!
Notez qu’en matière commerciale, le locataire et le locateur ont toujours la chance de s’entendre entre eux sur le partage des responsabilités et des frais de location engendrés!
Par exemple, un locataire peut consentir à prendre le local dans l’état où il se trouve, auquel cas le locateur sera libéré de son obligation de délivrance, même si les lieux ne sont pas en parfait état.
Et dans tous les types de baux, le locateur doit permettre au locataire la jouissance paisible des lieux! Cela implique de permettre au locataire d’utiliser le local aux fins convenues, sans interruption ou nuisance de la part du propriétaire.
Quels recours contre un locateur ou un locataire en défaut?
L'avocat est là pour faire respecter vos droits!
La location d’un local n’est pas nécessairement de tout repos et il est possible que des désaccords surviennent entre locataires et locateurs. Lorsque c’est le cas, il faut rapidement envisager les différents recours afin de faire respecter les droits de votre entreprise (que vous soyez locataire ou locateur, d’ailleurs!).
Voici les principaux recours prévus par la loi pour faire respecter vos droits!
- L’exécution en nature (Faire respecter les conditions du bail, telles que rédigées)
- La diminution de loyer (Pour compenser l’inexécution ou l’exécution incomplète)
- Les dommages-intérêts (Lorsque l’inexécution vous a causé un préjudice)
- La résiliation du bail (En cas de motif sérieux)
Quel recours est le plus optimal à entreprendre pour faire respecter vos droits?
Tout dépend de la gravité de la violation des conditions prévues au bail. Une enfreinte minime aux conditions de la part du locateur pourra justifier une diminution de loyer, alors qu’une non-exécution majeure pourra nécessiter une résiliation complète.
Les différences entre un bail commercial et un bail résidentiel!
Le bail résidentiel comprend des règles protectrices en faveur du locataire! Pour des raisons sociales évidentes et dans le but de prévenir les abus, le bail résidentiel a été conçu de manière favorable aux locataires, ce qui n’est aucunement le cas du bail commercial! Dans le monde des affaires, le contrat de bail est la loi des parties!
Voici quelques exemples de différences entre le bail commercial et résidentiel!
Le locataire (votre entreprise) n’a pas un droit automatique au renouvellement!
Dans le cadre d’un bail résidentiel, le locataire a un droit fondamental au maintien dans les lieux, ce qui signifie que le locateur doit renouveler son bail, à moins d’effectuer une reprise dans les limites permises par la loi.
En matière commerciale, la fin du contrat signifie la fin de la location, à moins que les parties ne s’entendent sur les modalités d’un nouveau bail (ou qu’ils aient prévu une clause de renouvellement).
Un locateur commercial est également en droit d’exiger un dépôt.
Également appelé un « dépôt de garantie », ce montant d’argent sert à couvrir les frais en cas de bris ou de non-respect des conditions de location. Pratique courante en matière commerciale, sachez que l’exigence d’un tel dépôt est formellement interdite dans le milieu des baux résidentiels.
Un propriétaire commercial peut restreindre/interdire la sous-location!
Dans le secteur résidentiel, un propriétaire ne peut s’opposer à la cession/sous-location que pour un motif sérieux. Dans le secteur commercial, comme les autres locataires ou encore le propriétaire lui-même peuvent voir ses intérêts affectés par l’arrivée d’un nouveau locataire, le bail commercial peut valablement interdire la sous-location.
Il est aussi possible de prévoir des clauses de non-concurrence dans le bail commercial!
Cette clause est surtout employée dans les espaces commerciaux comprenant plusieurs locataires, comme un centre commercial, par exemple. La clause de non-concurrence interdit donc au propriétaire de louer à un locataire exploitant un commerce similaire au vôtre dans le même établissement. Une telle disposition peut s’avérer plus que nécessaire selon votre domaine d’activité!
En ce qui concerne le bail commercial, le locataire et le locateur (propriétaire) ont beaucoup plus de latitude! Et c’est exactement pour cette raison que vous avez besoin d’un avocat spécialisé pour rédiger et négocier votre bail commercial!
Bail brut, bail net, bail net net et bail hypernet : les différences à connaître!
Le domaine du louage commercial emploi des termes spécifiques pour qualifier les différents baux commerciaux, comme le bail brut, le bail net, le bail net net ainsi que le bail net net net.
Pour vous expliquer le tout simplement, plus un bail est net, plus le locataire assume une part importante de frais de location!
Bail brut
Lors de la signature d’un bail brut, le locataire commercial n’assume que le loyer convenu en guise de frais de location, et rien de plus. Il s’agit de la forme de bail commercial la plus simple.
Bail net
Un bail net implique le paiement du loyer convenu entre le locataire et le locateur, auquel on ajoute l’obligation pour le locataire de payer les taxes municipales et scolaires. Un bail net peut également inclure des frais négociés entre les locataires et le propriétaire.
Bail net net (Supernet)
Un bail sera qualité de « supernet » lorsqu’il impose les mêmes obligations que le bail net, tout en imposant au locataire l’obligation de payer les réparations et rénovations importantes.
Un bail commercial peut également être « net net net » (Hypernet), mais faites bien attention avant de signer! Le choix entre un bail brut, net, net net ou hypernet peut impliquer davantage de dépenses pour votre entreprise, réduisant vos marges de profit. Assurez-vous d’être dument conseillé avant de faire un choix!
Publication du bail commercial : une étape essentielle!
En quoi consiste la publication d’un bail commercial?
Cette publication consiste à enregistrer le bail au Registre foncier afin de le rendre opposable aux tiers, et surtout aux futurs acquéreurs de l’immeuble si jamais le propriétaire décidait de vendre!
Pourquoi est-il INDISPENSABLE de publier un bail commercial pour une entreprise locataire?
Parce que si le bail est publié, le nouveau propriétaire est au courant de votre statut de locataire et devra le respecter jusqu’à son échéance. Votre place est donc sécurisée quoiqu’il arrive en publiant votre bail!
Qu’arrive-t-il si le propriétaire vend l’immeuble et que votre bail n’est pas publié?
Le nouveau propriétaire ne pourra pas y mettre fin s’il reste 12 mois et moins au bail. Toutefois, si le bail n’est pas publié et qu’il reste encore plus de 12 mois à écouler à l’entente, celui-ci sera en droit d’exiger la résiliation du contrat de louage, à condition d’envoyer le préavis de 6 mois prévu par la loi.
Si le bail est à durée indéterminée, le nouveau propriétaire est en droit de mettre fin au bail même s’il a été publié au Registre foncier!
Comment fonctionne le renouvellement d’un bail commercial?
Rappelez-vous que le bail commercial a très peu de points en commun avec le bail résidentiel!
Dans le domaine commercial, le bail est un contrat librement négocié et qui prend fin à la date convenue. En l’absence d’une clause de renouvellement, le propriétaire peut mettre le locataire dehors à la fin du bail!
Mais qu’arrive-t-il si le locataire reste dans l’immeuble malgré l’expiration du bail?
Advenant que rien ne soit prévu au bail, si le locataire continu à occuper le local pendant 10 jours après la fin du bail et que le propriétaire n’intervient pas, le bail est automatiquement reconduit. Si le bail était d’une durée d’un an et plus, il est renouvelé pour une période d’un an, et si le bai; était d’une durée initiale de moins d’un an, il est renouvelé pour cette même durée initiale.
Questions fréquentes sur les droits du locataire d’un bail commercial!
Un bail commercial doit-il obligatoirement être écrit? Un bail verbal est-il valide?
Rien dans la loi n’oblige les parties à un bail commercial de conclure un bail commercial par écrit. Cependant, il s’avère extrêmement risqué de conclure un bail verbal, car vous n’avez aucune preuve de l’existence de votre entente, et encore moins des clauses convenues. Se fier à une telle entente à l’amiable est une très mauvaise idée; assurez-vous de mettre votre bail par écrit!
Un propriétaire peut-il expulser un locataire avant la fin du bail?
Pas sans raison! « Un contrat est un contrat », comme le dit le proverbe, et celui-ci s’applique aux baux commerciaux! Toutefois, comme pour n’importe quel contrat, la violation des obligations de la part du locataire ou du locateur pourra justifier la résiliation du bail. Pour résilier complètement l’entente, il faudra toutefois invoquer un motif sérieux!
En cas de conflit entre propriétaires/locataire commercial, pouvez-vous aller à la Régie du logement pour régler le problème?
Non, la Régie du logement (maintenant appelée le Tribunal administratif du logement) est un tribunal compétent uniquement pour entendre les disputes entre locataires et locateurs dans le secteur résidentiel. En cas de litige, c’est vers la Cour du Québec ou la Cour supérieure que vous devrez vous tourner pour obtenir un règlement.
Comme les baux commerciaux sont très personnalisés (et personnalisables), la meilleure solution est de consulter un avocat d’expérience et qui a rédigé des baux commerciaux maintes et maintes fois!
Soumissions Avocat a un réseau de partenaires rempli de tels experts, vous n’avez qu’à nous contacter pour trouver celui qu’il vous faut!
Soumissions Avocat est LA référence qu’il vous faut pour votre bail commercial!
Vous l’avez vu, le bail commercial est une entente qui prendre mille et une formes afin de s’adapter à la réalité et aux besoins de votre entreprise. Comme le bail peut être rédigé de plusieurs façons, assurez-vous de négocier en compagnie d’un avocat en droit des affaires spécialisé en rédaction de baux commerciaux!
Cet allié du monde juridique vous aidera à signer une entente qui maximise le profit de votre entreprise et qui protège ses intérêts à long terme. Sachant cela, qu’attendez-vous pour contacter un avocat chargé de négocier votre bail commercial!
Remplissez le formulaire en bas de page et nous assurons une mise en contact gratuite et sans engagement avec un avocat spécialisé en baux commerciaux!
