La gestion d’une entreprise nécessite de nombreuses décisions importantes, et l’un des choix les plus cruciaux est celui de l’emplacement.
Trouver le lieu idéal, le bâtiment approprié ou le local parfait n’est pas toujours facile. Cependant, une fois l’endroit idéal trouvé et qu’il s’agit d’un local ou bâtiment loué, il est essentiel d’analyser attentivement plusieurs clauses avant de signer un bail commercial.
Dans cet article, Soumissions Avocat explique le bail commercial et présente cinq clauses essentielles à vérifier avant de signer.
Qu’est-ce que le bail commercial?
Le bail commercial est un contrat immobilier qui établit les conditions de la relation entre le locateur, propriétaire de l’immeuble, et le locataire, une entreprise utilisant les locaux à des fins commerciales.
Ce type de contrat diffère considérablement du bail résidentiel, notamment en ce qui concerne les règles qui le régissent.
Bail commercial vs bail résidentiel :
Contrairement aux baux résidentiels, soumis à des normes rigides pour protéger les locataires, les baux commerciaux offrent une plus grande flexibilité.
Les articles 1851 à 1891 du Code civil du Québec, qui sont impératifs pour les baux résidentiels, sont des dispositions supplétives pour les baux commerciaux, permettant au locateur et au locataire de négocier librement les termes du contrat et de les adapter aux besoins spécifiques de chaque situation.
Cela signifie que les parties peuvent écarter ces règles et rédiger des clauses spécifiques pour régir leur relation. Cette personnalisation permet de définir les droits et obligations de chaque partie de manière détaillée, en fonction des exigences particulières de l’activité commerciale et des attentes des parties.
Quelles sont les obligations du locateur ?
Lors d’un bail commercial, selon les dispositions du Code civil du Québec, le locateur a une panoplie de responsabilités incluant :
Obligations du locateur | Explication |
Délivrer l’immeuble en bon état
| Le locateur doit délivrer les lieux loués en bon état de réparation, y compris les parties accessoires comme les espaces de stationnement. Cette obligation inclut la remise des clés au locataire à la date prévue.
Le locateur est également responsable des vices cachés ou visibles au moment de la conclusion du contrat. Cependant, en pratique, les baux commerciaux transfèrent souvent cette responsabilité au locataire. |
Procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués
| Le locateur est tenu d’assurer au locataire une utilisation paisible et sécurisée des lieux loués.
Cette obligation comprend la mise en place de mesures de sécurité de base, comme des systèmes de fermeture adéquats pour les portes et fenêtres, afin de garantir la protection des biens et des personnes.
Il doit également veiller à ce que les lieux soient exempts de nuisances et de troubles qui pourraient perturber l’activité commerciale du locataire. |
Conserver la forme ou la destination de l’immeuble
|
Ni le locateur ni le locataire ne peuvent modifier la forme ou la destination de l’immeuble sans accord préalable. Un changement non autorisé, tel que la construction d’un mur bloquant la terrasse d’un restaurant, peut être contesté.
Même les améliorations apportées par le locateur nécessitent le consentement du locataire si elles entraînent des augmentations de taxes foncières. |
Garantir la conformité des locataires | Le locateur doit garantir que l’activité du locataire respecte les règlements municipaux et de zonage. Une clause spécifique doit être incluse dans le bail pour que le locateur écarte sa responsabilité en cas de troubles de droit.
Les troubles de fait, comme le bruit ou les travaux de construction, sont également de la responsabilité du locateur, surtout s’ils sont causés par d’autres locataires. |
Effectuer toutes les réparations nécessaires | Le locateur est généralement responsable des réparations majeures nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état.
Toutefois, les petites réparations d’entretien courant, comme le remplacement des ampoules ou les réparations mineures des équipements, relèvent habituellement de la responsabilité du locataire.
Dans de nombreux cas, les baux commerciaux transfèrent une partie ou la totalité des obligations de réparation et d’entretien au locataire, y compris des réparations importantes, des rénovations, ainsi que l’entretien régulier de certains équipements ou installations. |
Quelles sont les obligations du locataire?
De l’autre côté, le locataire a l’obligation de respecter scrupuleusement les termes du bail commercial. Voici quelques-unes des principales responsabilités du locataire :
Obligations du locataire | Explication |
Payer le loyer
| Le locataire doit s’acquitter du loyer convenu, aux dates fixées et selon les modalités précisées dans le bail commercial. |
Utiliser l’immeuble de manière appropriée | Le locataire doit utiliser les locaux loués conformément à la destination prévue dans le bail. Cela signifie que l’utilisation des lieux doit correspondre à l’activité commerciale spécifiée dans le contrat.
Toute utilisation dérogatoire pourrait constituer une violation du bail et entraîner des conséquences de la part du locateur. |
Maintenir les lieux en bon état | Le locataire doit veiller à l’entretien des locaux loués, en effectuant les menues réparations et en s’assurant que les lieux restent propres et en bon état. Cela inclut le respect des normes de sécurité et de salubrité, ainsi que la prévention des dommages. |
Ne pas causer de nuisances | Le locataire doit éviter de causer des nuisances susceptibles d’affecter les autres locataires ou voisins, telles que le bruit excessif ou les odeurs désagréables. Cependant, certaines nuisances peuvent être acceptables en fonction des activités commerciales exercées.
Par exemple, un bar ou un club situé au centre-ville, en raison de sa nature et de ses horaires, peut être bruyant en soirée, ce qui est souvent attendu pour ce type d’établissement.
En revanche, une boutique de vêtements, en raison de la nature plus calme de ses activités, devrait éviter tout bruit excessif ou désagrément pour les autres occupants. |
Se conformer aux règlements et lois en vigueur | Bien entendu le locataire doit respecter les règlements municipaux, les lois provinciales et fédérales applicables à son activité commerciale. Cela inclut les règlements de zonage et d’urbanisme, les normes environnementales, et toutes autres législations pertinentes. |
Assurer l’immeuble | Le locataire doit souscrire et maintenir en vigueur les assurances requises par le bail commercial. Ces assurances peuvent inclure une assurance responsabilité civile, une assurance contre les incendies, et toute autre couverture nécessaire pour protéger les parties contre les risques associés à l’utilisation des locaux. |
Le non-respect des responsabilités par le locateur ou le locataire peut entraîner des conséquences juridiques et financières sérieuses, telles que des actions en justice, des dommages-intérêts, ou même la résiliation du bail. Ces manquements peuvent perturber les opérations commerciales et avoir des répercussions importantes pour les deux parties.
Contenu d’un bail commercial
En matière de bail commercial au Québec, aucune condition de forme particulière n’est imposée, à condition que le document contienne les trois éléments essentiels suivants :
1. L’identité du locateur et du locataire : Les noms complets et coordonnées de chaque partie doivent être clairement indiqués.
2. Une description précise de l’immeuble loué : Cette description doit inclure l’adresse exacte et, le cas échéant, des détails spécifiques sur les parties de l’immeuble qui sont louées.
3. Le montant du loyer : Le loyer doit être spécifié de manière claire, incluant la fréquence des paiements (mensuels, trimestriels, annuels, etc.).
Bien qu’un bail commercial puisse être écrit ou oral, il est fortement recommandé de formaliser ces accords par écrit. Un bail écrit minimise les risques de malentendus et facilite la preuve des termes convenus en cas de litige.
D’ailleurs, un bail commercial peut inclure des clauses adaptées aux besoins spécifiques de l’entreprise locataire. Parmi les éléments courants figurent :
- La description des lieux loués : Préciser les parties exactes de l’immeuble que le locataire utilisera.
- La durée du bail : Indiquer la période pendant laquelle le bail est en vigueur, y compris les dates de début et de fin.
- Le montant du loyer : Détailler le montant, la fréquence des paiements et toute éventuelle augmentation.
- Les conditions de renouvellement : Définir les termes et les conditions sous lesquelles le bail peut être renouvelé à la fin de sa période initiale.
- Les règles encadrant l’augmentation du loyer : Expliquer les circonstances et les méthodes selon lesquelles le loyer peut être ajusté.
- Le montant du dépôt : Si applicable, préciser le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution.
- Les travaux à effectuer au local : Détails des travaux d’aménagement ou de rénovation qui doivent être réalisés, ainsi que la répartition des coûts entre les parties.
- Les services fournis par le locateur : Indiquer quels services (entretien, sécurité, etc.) seront fournis par le locateur et inclus dans le loyer.
- Les assurances : Définir les types d’assurances que chaque partie doit maintenir pendant la durée du bail.
- Les obligations relatives aux réparations et à l’entretien : Spécifier quelles parties sont responsables de quels types de réparations et d’entretien.
- Les clauses environnementales : Selon le secteur d’activité, un bail commercial peut inclure des clauses environnementales. Ces clauses imposent souvent au locataire la responsabilité des conséquences environnementales de ses activités. Par exemple, un locataire pourrait être tenu responsable de la gestion des déchets et de la prévention de la pollution.
Toutes les clauses sont admises, pourvu qu’elles ne soient pas contraires à une disposition d’ordre public.
Pour s’assurer de la conformité et de l’adéquation des clauses du bail, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel peut aider à rédiger un bail qui protège les intérêts de toutes les parties et qui respecte les lois en vigueur.
Attention. Bien que les parties puissent adapter le bail selon leurs besoins, le type de bail commercial déterminera son contenu ainsi que les droits et obligations de chaque partie.
Les types de baux commerciaux
Il est essentiel de comprendre que les obligations et droits des parties dans les baux commerciaux varient considérablement selon le type de bail.
Chaque type de bail commercial possède des caractéristiques et des implications distinctes, permettant ainsi aux parties de choisir l’accord le mieux adapté à leurs besoins spécifiques :
I. Bail brut
Le bail brut est le bail commercial le plus simple. Dans ce type de bail, le locataire s’engage à payer un loyer fixe et prédéterminé, lequel inclut la totalité des coûts d’exploitation de l’immeuble. Cela signifie que tous les frais supplémentaires liés à l’immeuble, tels que les taxes foncières, les assurances, les frais de gestion, et les charges d’entretien, sont couverts par le propriétaire.
Ce type de bail est souvent utilisé pour les petits commerces ou les espaces de vente au détail où les coûts d’exploitation peuvent varier considérablement. L’avantage pour le locataire est la prévisibilité des coûts, car le montant du loyer est fixe et ne change pas en fonction des dépenses additionnelles.
Cependant, ce type de bail peut parfois entraîner des loyers plus élevés pour compenser les risques financiers que le propriétaire assume.
II. Bail net
Le bail net implique que le locataire paie non seulement un loyer de base, mais aussi une part proportionnelle des frais additionnels liés à l’exploitation de l’immeuble. Ces frais comprennent généralement les taxes foncières et scolaires. Le propriétaire reste responsable des autres dépenses d’exploitation, telles que les frais de gestion de l’immeuble et les réparations majeures.
Le bail net est souvent utilisé pour des propriétés commerciales telles que les espaces de bureaux et les magasins, permettant ainsi au propriétaire de mieux gérer les fluctuations des coûts d’exploitation tout en offrant au locataire un certain degré de prévisibilité dans ses charges.
III. Bail double net (Supernet)
Le bail double net, aussi appelé bail supernet, est une forme plus complexe de bail où le locataire est responsable de payer non seulement une part des taxes foncières et scolaires, mais aussi une portion des coûts d’assurance de l’immeuble.
En d’autres termes, ce type de bail ajoute un niveau supplémentaire de responsabilité pour le locataire, qui doit couvrir des frais supplémentaires en plus de ceux inclus dans le bail net.
Cette structure de bail est souvent utilisée pour des propriétés commerciales spécifiques où les coûts d’assurance peuvent être substantiels.
Le bail double net est avantageux pour les propriétaires qui souhaitent transférer une part plus importante des coûts d’exploitation aux locataires tout en conservant une partie des responsabilités opérationnelles.
IV. Bail triple net (hypernet)
Le bail triple net, également connu sous le nom de bail hypernet, est l’un des types de baux commerciaux les plus complets en termes de répartition des coûts. Dans ce type de bail, le locataire est responsable de payer toutes les dépenses liées à l’immeuble, y compris les taxes foncières, les assurances, ainsi que les frais d’entretien et de réparation.
Le locataire reçoit une facture distincte pour chaque type de dépense, qui est généralement calculée en fonction de la proportion de l’espace qu’il occupe dans l’immeuble. Le bail triple net est particulièrement courant pour les immeubles industriels, les centres commerciaux ou les grands bâtiments où les coûts d’exploitation peuvent être significatifs.
Ce type de bail offre au propriétaire une sécurité accrue en transférant la totalité des coûts d’exploitation au locataire. Cependant, il peut également entraîner une complexité administrative pour le locataire, qui doit gérer et suivre plusieurs types de dépenses.
V. Bail à loyer proportionnel
Le bail à loyer proportionnel est un type de bail commercial où le locataire paie un loyer de base fixe en plus d’un pourcentage de ses revenus bruts générés par l’activité commerciale dans les locaux loués. Ce type de bail est souvent utilisé pour les détaillants et les commerçants situés dans des centres commerciaux ou des complexes de vente au détail.
Le principal avantage pour le propriétaire est la possibilité de bénéficier directement du succès financier du locataire, ce qui peut encourager une relation mutuellement bénéfique. Pour le locataire, ce type de bail peut offrir une certaine flexibilité financière, car le montant du loyer variable dépend des performances commerciales.
Bref, chaque type de bail commercial présente des avantages et des inconvénients en fonction des besoins spécifiques des locataires et des propriétaires. Le choix du type de bail dépend de divers facteurs, notamment le type d’activité commerciale, la nature de l’immeuble, et les préférences des parties concernées.
5 clauses à vérifier avant de signer un bail commercial !
Signer un bail commercial constitue un engagement majeur pour une entreprise, établissant une relation souvent complexe avec le propriétaire.
Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux n’offrent pas la même protection juridique, nécessitant une attention particulière aux détails pour éviter des complications.
Avant de s’engager, il est essentiel de comprendre certaines clauses clés qui peuvent influencer les conditions du bail et la gestion de l’espace commercial. Parmi les clauses à vérifier attentivement, en voici cinq :
1. Garanties exigées
Avant de signer un bail commercial, il est crucial de vérifier les garanties exigées par le propriétaire. Ces garanties servent à protéger le locataire contre les risques financiers liés au non-paiement du loyer ou à d’autres défauts de la part du locataire.
Dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire doit verser au propriétaire avant de prendre possession des lieux. En général, ce dépôt peut varier entre un mois de loyer et le montant total du loyer, selon les termes négociés.
Le dépôt est destiné à couvrir d’éventuels défauts de paiement ou dommages causés au bien. En règle générale, ce dépôt est remboursé au locataire à la fin du bail, après déduction des éventuels frais pour réparations ou arriérés de loyer.
Cautionnement personnel :
Dans certains cas, le propriétaire peut exiger un cautionnement personnel de la part des dirigeants de l’entreprise locataire. Ce cautionnement engage les dirigeants à garantir personnellement les obligations financières du locataire. Cela signifie que si l’entreprise fait défaut, les dirigeants seront responsables du paiement du loyer et de toutes les obligations contractuelles.
Lettre de crédit :
Une autre forme de garantie souvent requise est la lettre de crédit émise par une institution financière. Ce document assure au propriétaire que le locataire dispose de fonds suffisants pour couvrir les obligations du bail. En cas de défaillance, le propriétaire peut encaisser cette lettre de crédit pour récupérer les sommes dues.
2. Augmentation du loyer
Contrairement aux locataires résidentiels, les locataires commerciaux ne bénéficient pas d’une protection contre les augmentations de loyer. Le propriétaire peut ainsi inclure des clauses d’indexation dans le bail qui permettent d’augmenter le loyer en fonction de l’évolution des coûts d’exploitation ou de l’inflation.
Indexation du loyer :
Les clauses d’indexation permettent au propriétaire d’ajuster le loyer en fonction des variations des coûts de l’immeuble, tels que les taxes foncières, les charges d’entretien ou les frais de chauffage. Cette clause est généralement révisée annuellement et peut entraîner des augmentations importantes.
Méthodes de calcul :
Il est essentiel de comprendre comment l’augmentation sera calculée. Les baux peuvent spécifier des augmentations fixes annuelles ou des ajustements basés sur des indices économiques comme l’indice des prix à la consommation.
Clause d’inflation :
Certains baux incluent des clauses spécifiant que le loyer augmentera en fonction de l’inflation. Il est important de vérifier les détails de cette clause pour comprendre comment l’augmentation sera appliquée et si elle est limitée ou illimitée.
3. Durée et renouvellement
La durée du bail commercial et les conditions de renouvellement sont des éléments cruciaux à négocier. Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux n’offrent pas de droit automatique au maintien dans les lieux.
Durée initiale du bail :
La durée initiale d’un bail commercial peut varier de trois à dix ans, voire plus. Il est crucial de vérifier cette durée pour planifier l’avenir de l’entreprise en fonction de l’engagement à long terme. Une durée plus longue peut offrir des conditions de location favorables, mais elle peut aussi réduire la flexibilité de l’entreprise.
Il est également essentiel que la date de début du bail soit clairement stipulée, car elle détermine la durée du contrat et les obligations financières. Une date d’entrée en vigueur bien définie permet d’éviter toute confusion future.
Options de renouvellement :
Le bail peut inclure des options de renouvellement permettant au locataire de prolonger le bail selon des conditions définies à l’avance. Il est important de bien comprendre ces options, y compris les termes du renouvellement et les conditions associées. Par exemple, le propriétaire n’est pas obligé de proposer le même espace lors du renouvellement, sauf indication contraire dans le bail.
4. Résiliation du bail, sous-location et cession
Les clauses relatives à la résiliation, à la sous-location et à la cession du bail doivent être examinées avec soin pour éviter des complications en cas de changement dans la situation d’affaires.
Résiliation anticipée :
Résilier un bail commercial avant son terme peut s’avérer difficile sans une clause spécifique. Il est important de négocier une clause de résiliation anticipée qui précise les conditions et les pénalités associées à une telle résiliation. Cette clause doit définir le délai de préavis et les conséquences financières pour le locataire.
Sous-location :
La possibilité de sous-louer les locaux peut être cruciale si l’entreprise a besoin de réduire son espace ou de quitter les lieux avant la fin du bail. Il est essentiel de vérifier si le bail autorise la sous-location et, le cas échéant, les conditions nécessaires pour obtenir l’autorisation du propriétaire.
Cession du bail :
La cession du bail, permettant de transférer les obligations contractuelles à un tiers, peut également être restreinte par le contrat. Il est important de vérifier les conditions de cession et de s’assurer que le processus est clairement défini. Le propriétaire peut avoir le droit de refuser la cession sans raison valable si une clause le prévoit.
5. Améliorations locatives
Les améliorations locatives concernent les modifications apportées aux locaux pour répondre aux besoins spécifiques du locataire. Ces améliorations peuvent avoir des implications importantes pour la gestion des locaux.
Propriétaire vs locataire :
Les améliorations locatives peuvent être financées par le locataire, le propriétaire ou les deux. En général, les locataires réalisent ces améliorations à leurs frais, mais ces ajouts peuvent devenir la propriété du propriétaire à la fin du bail. Il est crucial de définir clairement dans le bail qui est responsable des améliorations et ce qui advient de ces améliorations lorsque le bail se termine.
Modifications apportées :
Les améliorations peuvent inclure des éléments fixes tels que les portes, les meubles intégrés, les luminaires et la machinerie fixée. Il est important de préciser dans le bail si ces ajouts doivent être retirés à la fin du contrat et, le cas échéant, les conditions de ce retrait.
État des lieux :
Avant de signer le bail, il est également essentiel de convenir de l’état dans lequel les lieux doivent être laissés à la fin du contrat. Certains propriétaires peuvent exiger que le locataire remette les lieux dans leur état original, ce qui pourrait entraîner des coûts supplémentaires pour le locataire.
En conclusion, une vérification minutieuse de ces cinq clauses et des aspects qui en découlent aidera à éviter des complications et à protéger les intérêts du locataire dans le cadre d’un bail commercial. Il est fortement recommandé de consulter un professionnel du droit immobilier pour garantir que tous les aspects du bail répondent aux attentes et aux besoins spécifiques.
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Si vous envisagez de signer un bail commercial, il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Contrairement aux baux résidentiels, les baux commerciaux ne bénéficient pas des mêmes protections juridiques, ce qui rend crucial l’accompagnement d’un professionnel du droit.
Un avocat expérimenté dans ce domaine peut examiner minutieusement les termes du bail pour s’assurer qu’ils répondent à vos attentes et protègent vos intérêts. Il pourra identifier les clauses problématiques, suggérer des modifications nécessaires et vous conseiller sur la meilleure façon d’éviter des litiges futurs.
De plus, un avocat peut également prendre en charge la rédaction du bail commercial. En vous aidant à comprendre les implications de chaque clause, il vous permet de prendre des décisions éclairées et de sécuriser votre accord de manière optimale.
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