Le mécanisme de la prescription acquisitive est possiblement le plus surprenant et méconnu du droit. Par l’entremise de la possession et de l’écoulement du temps, la propriété d’un tiers peut devenir vôtre. Incroyable n’est pas? Un instant, la prescription acquisitive exige la rencontre de plusieurs critères afin de justifier l’instauration d’un nouveau propriétaire aux dépends d’un autre.
Vous occupez depuis un certain temps une parcelle de terrain qui n’est pas à vous? Vous êtes en possession d’un bien meuble ne vous appartenant pas depuis quelques années? Lisez absolument ce qui suit, vous pourriez avoir une heureuse surprise quant à l’étendue de vos droits vis-à-vis ces biens.
Comment fonctionne la prescription acquisitive en droit québécois?
Le Code civil du Québec définit la prescription comme « une façon d’acquérir ou de se libérer d’un droit ». La prescription peut être acquisitive ou extinctive. En ce qui concerne la prescription acquisitive, il s’agit du mécanisme permettant d’acquérir la propriété d’un bien par l’écoulement du temps et suite à la possession de celui-ci conformément à la loi.
Par exemple, une personne qui possède un bien meuble pendant 3 ans ou un immeuble pendant 10 ans pourra revendiquer le droit de propriété de ce même bien.
Cela s’avère toutefois d’une simplification du processus. En effet, la qualification du possesseur, la bonne foi de ce dernier ainsi que le calcul du délai de prescriptions sont tous sujets à des critères très spécifiques énoncés dans la loi. Nous vous les expliquons ci-bas, n’ayez crainte.
Est-ce que ce sont tous les biens qui peuvent être prescrits? La prescription acquisitive est susceptible de produire des effets contre tous les types de biens, excepté ceux que la loi désigne spécifiquement comme n’étant pas susceptibles d’appropriation. C’est le cas des biens qualifiés d’utilité publique, dont les cours d’eau et l’air. De plus, les biens de l’état et des municipalités ne sont pas prescriptibles eux non plus.
Outre ces quelques exceptions limitées, la plupart des biens peuvent être acquis par l’entremise de la prescription acquisitive, à condition que vous respectiez les conditions de la possession!
La prescription acquisitive : tout commence avec les effets de la possession!
D’où proviennent les effets de la prescription acquisitive, vous vous demandez? De la possession du bien conforme à la loi! En effet, le fait de posséder un bien pendant un certain temps peut conférer le statut de propriétaire au possesseur de celui-ci. Mais qu’est-ce que la possession?
La propriété d’un bien est un état de droit, tandis que la possession d’un bien est un état de fait qui exige la réunion de deux éléments, soit le corpus et l’animus d’un bien. Le corpus se définit comme étant l’emprise matérielle sur le bien et son usage à titre de véritable propriétaire. C’est notamment le fait d’une personne utilisant une voiture ou une maison, par exemple, en posant tous les actes d’un propriétaire à leur endroit.
En revanche, l’animus est une notion plus abstraite qui se définit comme l’intention du possesseur de se présenter au vu et su de tous comme étant le véritable propriétaire d’un bien, et ce, même si ce n’est pas le cas. Vous avez bien compris, le possesseur prescrit le bien d’un autre même s’il connaît la situation, tant qu’il ne la reconnait pas aux yeux du public.
Seule a réunion de ces deux critères peut fonder une possession conforme, et c’est une telle situation de fait qui produit les effets désirés, soit ceux de la prescription acquisitive permettant d’acquérir le statut de propriété.
Les critères que la possession doit détenir pour produire des effets! Outre la réunion du corpus et de l’animus, la possession doit respecter quatre critères cumulatifs pour être effective. Elle doit avant tout être publique, en ce sens qu’elle se produit publiquement et de façon ouverte. Ensuite, elle doit être paisible, signifiant que le statut de possesseur ne doit pas être acquis ni maintenu par la violence.
La possession doit également être continue, donc ininterrompue depuis son point de départ, ainsi que non équivoque. Ce dernier critère mais non le moindre signifie que le possesseur prétend être bel et bien le propriétaire du bien et les tiers le reconnaissent à ce titre.
Le voleur et le receleur ne bénéficient pas des effets de la possession… En lisant les critères énoncés par la loi concernant les qualités de la possession, il est facile de comprendre que le voleur ne peut pas prescrire les biens qu’il a obtenu illégalement. Comme celui-ci se les ai appropriés par la violence, sa possession est sans effets.
Le bien prêté peut-il être prescrit? Tous les biens en votre possession ne sauraient être prescrits et c’est notamment le cas ce ceux qui vous ont été prêtés. C’est une situation que le droit qualifie comme une « détention », ce qui signifie que vous reconnaissez un domaine supérieur au vôtre qu’est l’existence d’un vrai propriétaire.
Possesseur de bonne foi vs. possesseur de mauvaise foi, quelle différence au niveau des effets? Cela dépend de quel type de bien vous tentez de prescrire! Lorsque vous souhaitez prescrire un bien immobilier comme un terrain ou une maison, le fait d’être de mauvaise foi est sans conséquence tant que vous rencontrez les critères de la possession et le délai de 10 ans afin d’acquérir la propriété du bien.
En revanche, advenant que vous tentiez de prescrire un bien meuble comme un tracteur à gazon, par exemple, la bonne foi est primordiale, car celle-ci permet de bénéficier d’un délai de prescription de 3 ans pour acquérir la propriété du bien. Au contraire, le fait d’être de mauvaise foi fait porter ce délai à 10 ans!
Interruption et suspension de la possession : quelles conséquences sur la prescription acquisitive?
Notez bien que la possession ne peut mener à la prescription acquisitive que si elle est continue! Cela implique qu’elle ne doit pas être interrompue par le véritable propriétaire, sans quoi le délai pourrait être arrêté ou annulé. Ces deux sanctions sont toutefois très différentes et c’est pourquoi il faut bien distinguer l’interruption, la suspension et la renonciation de la prescription.
L’interruption de la prescription se produit de deux façons, soit de manière naturelle ou civile et elle est provoquée lorsque le véritable propriétaire du bien le revendique. L’interruption naturelle est celle résultant du propriétaire qui reprend la possession matérielle du bien.
Celle dite civile est toutefois la plus fréquente, surtout en matière immobilière et consiste à déposer une demande en justice contestant la prescription amorcée contre le bien.
La suspension de la prescription se produit lorsqu’une personne est dans l’impossibilité en fait d’agir, que ce soit physiquement ou psychologiquement. Il s’agit d’une façon d’arrêter temporairement l’écoulement du délai tant que l’impossibilité d’agir subsiste.
La renonciation de la prescription acquisitive se fait plutôt lorsque le possesseur renonce à celle-ci une fois acquise. Lorsque cela est fait, le compte à rebours retombe à zéro et le possesseur ne peut pas se prévaloir du délai auquel il vient de renoncer.
Toutes ces situations sont susceptibles de compromettre les effets de votre possession. Il est donc important de consulter un avocat rapidement lorsque votre statut de possesseur est compromis.
Les délais et conditions de la prescription acquisitive mobilière
Les biens meubles font l’objet d’un régime particulier en matière de prescription acquisitive. La raison est que la loi fait une distinction entre le possesseur de bonne foi et celui de mauvaise foi afin d’établir le délai de prescription applicable. La situation n’est pas toujours facile à distinguer, mais il faut toujours se rappeler d’un principe phare en droit civil : la bonne foi se présume!
C’est donc dire qu’il revient à celui qui veut contester le statut de possesseur de faire la preuve de la mauvaise foi. Quelles sont les conséquences rattachées à cette qualification?
Le délai est de 3 ans si le possesseur est de bonne foi, alors qu’il est porté à 10 ans s’il est de mauvaise foi. Celui qui veut faire une telle preuve de mauvaise foi devra notamment prouver que le possesseur connait les vices de son titre, savait que le bien appartenait à un autre et qu’il n’a fait aucun effort pour retracer ce dernier.
À partir de quand les délais de prescription courent-ils? Depuis la dépossession du propriétaire. Cela est tout aussi vrai en matière mobilière qu’immobilière et a des conséquences parfois fort avantageuses pour le possesseur! Cela implique qu’un possesseur peut prescrire un bien qu’il possède depuis très peu de temps s’il prouve que le véritable propriétaire en est dépossédé depuis plus de 3 ans ou 10 ans selon le cas.
Quelles sont les critères pour établir une prescription acquisitive immobilière?
Contrairement à la prescription d’un bien meuble, le délai est toujours de 10 ans en matière immobilière, sans égard à la bonne foi. Il est même reconnu en matière immobilière que le possesseur d’un immeuble puisse être de mauvaise foi, sans que cela ne compromette les effets de la possession. Cependant, la prescription d’un immeuble comme un terrain ou d’une maison exige des formalités additionnelles.
Le jugement est notamment nécessaire pour prescrire un bien immobilier, ce qui n’est pas le cas pour un bien meuble. Cela se produit par le dépôt d’une requête en acquisition du droit de propriété et ce n’est que suite à la reddition d’un tel jugement que la propriété sera transférée.
La prescription acquisitive d’un immeuble inclut également la possibilité de prescrire un fonds au complet ou un empiètement sur le fonds d’autrui. Effectivement, advenant qu’un ouvrage de votre fonds, comme un garage, par exemple, soit construit en partie sur le terrain d’un autre depuis plus de 10 ans, il devient possible de le revendiquer par le mécanisme de la prescription acquisitive.
Rappelez-vous que vous devez toujours respecter les conditions de la possession conforme, et ce, même si la prescription acquisitive immobilière n’exige pas la bonne foi.
Quelle différence entre la prescription extinctive et acquisitive?
Alors que la prescription acquisitive vous permet d’obtenir des droits, la prescription extinctive produit en quelque sorte l’effet contraire. Il s’agit en fait de la perte d’un droit d’action en justice par le simple écoulement du temps. Cela peut survenir suite à un préjudice corporel, moral ou matériel, mais sachez que le droit de propriété est quant à lui imprescriptible… tant qu’une autre ne l’acquiert pas de façon acquisitive!
En effet, cela signifie votre droit de propriété sur un terrain vacant qui vous appartient, par exemple, ne s’éteindra jamais par le simple effet du temps. Cependant, si une tierce personne pouvant prouver son statut de possesseur pendant 10 ans à l’égard de votre terrain, celui-ci aura une chance d’en revendiquer la propriété si vous n’avez jamais interrompu sa prescription.
Les délais de prescription extinctive sont d’ailleurs plus court qu’en matière acquisitive, le délai de droit commun étant de 3 ans pour faire valoir les droits personnels, les obligations contractuelles et la plupart des recours en responsabilité civile. Certains délais sont encore plus courts en matière de diffamation, puisque le délai est de 1 an à partir de la connaissance des propos diffamatoires.
Le délai de prescription extinctive a récemment été aboli en matière de préjudice résultant d’une agression sexuelle! Autrefois porté à 30 ans, la loi fut changée afin d’abolir tout délai pour ce type de préjudice.
Consultez un avocat pour vous prévaloir des effets de la prescription acquisitive!
Vous croyez être un possesseur ayant prescrit un bien et disposant maintenant du statut de propriétaire? Sachez qu’en matière immobilière, la revendication d’un droit de propriété ne peut se faire que par l’entremise d’une demande au tribunal, et ce, avec l’aide d’un avocat!
Pour obtenir conseil quant à la meilleure façon d’obtenir la propriété d’un bien acquis par le mécanisme de la prescription acquisitive, consultez un avocat partenaire de Soumissions Avocat dès maintenant!
Remplissez le formulaire en bas de page en expliquant les détails de votre situation et nous trouvons l’avocat dont vous avez besoin!
Rien ne sert d’hésiter, les services de référencement de Soumissions Avocat sont gratuits et sans engagement, alors contactez-nous sans tarder!
