Il n’est pas rare qu’une personne utilise un terrain ou un bien meuble avec la conviction qu’il en est le propriétaire.
Cependant, après plusieurs années, cette personne apprend qu’il n’a jamais possédé légalement le bien en question. C’est alors que la prescription acquisitive, souvent connue sous le terme de « droit acquis », intervient.
L’acquisition de la propriété d’un bien par le biais de la prescription acquisitive constitue un mécanisme juridique où le temps est le principal facteur déterminant, même en l’absence d’un titre de propriété.
La prescription acquisitive permet à un individu de revendiquer la propriété d’un bien sans en être le propriétaire.
Dans cet article, Soumissions Avocat explore les conditions à remplir pour la prescription acquisitive en tant que mécanisme d’acquisition des biens meubles et immeubles.
Qu’est-ce que la prescription acquisitive?
La prescription acquisitive constitue un mécanisme juridique permettant d’obtenir le droit de propriété d’un bien par sa possession pendant une période déterminée.
En effet, la prescription acquisitive offre la possibilité à une personne de devenir légalement propriétaire d’un bien, même si elle n’a jamais détenu le titre de propriété auparavant.
Toutefois, à la base pour que la prescription acquisitive puisse être applicable, il est nécessaire que la personne voulant devenir propriétaire du bien respecte trois critères essentiels :
- 1. La personne doit être en possession matérielle du bien (la personne détient physiquement le bien en question).
- 2. La personne doit avoir la conviction qu'elle est ou était le propriétaire de ce bien.
- 3. La personne doit détenir le bien pendant une certaine période (10 ans pour un bien immeuble et 3 ans pour un bien meuble).
Il existe la prescription acquisitive pour les biens meubles et pour les biens immeubles. Le Code civil du Québec fixe deux délais, dix ans pour les biens immobiliers et trois ans pour les biens meubles. À la fin de ces délais, la propriété peut être légalement acquise par la personne en possession du bien.
Types de biens | Descriptions | Prescription acquisitive |
| Un bien immeuble désigne un type de propriété comprenant des biens qui sont fixés de manière permanente à un terrain ou à une parcelle de terre. Cela inclut des structures comme :
Les biens immeubles sont enracinés dans un lieu géographique spécifique et ne peuvent être déplacés aisément. |
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| Un bien meuble se réfère tous les biens qui ne sont pas de biens immeubles. En autres, les biens meubles sont des objets ou des biens qui ne sont pas attachés de manière permanente à un terrain. Ils sont caractérisés par leur capacité à être déplacés sans altérer leur nature essentielle. Les biens meubles peuvent être :
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Toutefois, il est important de noter que bien que normalement la prescription acquisitive des biens meubles est de 3 ans, en vertu de l’article 2917 du Code civil du Québec :
« Le délai de prescription acquisitive est de 10 ans, s’il n’est autrement fixé par la loi. »
En d’autres termes, le délai de prescription acquisitive est normalement de 10 ans, sauf si la loi prévoit une exception spécifique pour un bien meuble, fixant alors un délai de 3 ans.
Cependant, il est important de noter que le délai de 10 ans s’applique toujours pour les biens immeubles, indépendamment de toute autre disposition légale.
Quelle est la différence entre la prescription acquisitive et la prescription extinctive?
Comme mentionné plus haut, la prescription acquisitive concerne l’acquisition progressive de la propriété d’un bien par l’écoulement du temps.
D’autre part, la prescription extinctive concerne l’extinction du droit d’action d’une personne pour faire valoir ses droits légaux par l’écoulement du temps. Elle intervient lorsque le délai prévu par la loi pour intenter une action en justice expire.
Par exemple, le Code civil du Québec prévoit que si quelqu’un fait l’objet de diffamation, il doit intenter une action en justice dans l’année qui suit l’incident. Au-delà de cette période, la prescription extinctive entre en jeu. Ainsi, si la personne ne réagit pas dans le délai d’un an, elle perdrait sa possibilité d’entamer une action en justice contre l’auteur de l’atteinte à sa réputation.
Bref, la prescription acquisitive vise l’acquisition d’un droit de propriété, tandis que la prescription extinctive concerne l’extinction des droits d’action en raison du non-exercice dans les délais prescrits.
Quelles sont les conditions à remplir pour la prescription acquisitive?
Comme mentionné plus haut pour recourir à la prescription acquisitive, il est nécessaire que l’individu soit convaincu d’être le réel propriétaire du bien et qui le détienne pendant au moins trois ans dans le cas d’un bien meuble, et dix ans pour un bien immeuble.
Toutefois, en plus de ces trois critères, la loi impose d’autres conditions à remplir pour invoquer la prescription acquisitive:
o La possession du bien doit être paisible, continue, publique et non équivoque
En effet, en vertu de l’article 922 du Code civil du Québec pour que la prescription acquisitive s’applique, la possession du bien doit être paisible, continue, publique et non équivoque!
| La possession doit être paisible, c’est-à-dire que le possesseur ne doit pas avoir acquis le bien par des moyens violents ou forcés. |
| La possession continue implique que le possesseur doit entretenir régulièrement, à des intervalles fréquents et de manière cohérente dans le temps, des actes similaires à ceux d’un propriétaire, démontrant ainsi une occupation stable et ininterrompue du bien. |
| La possession doit être publique, cela implique que celle-ci ne doit pas être cachée. En d’autres termes, elle ne doit pas être dissimulée à la vue des personnes pouvant avoir un intérêt légitime. |
| La possession est non équivoque, ce qui veut dire qu’elle doit être claire, certaine et exclusive. |
o Le possesseur doit être de bonne foi
Pour que la prescription acquisitive puisse s’appliquer, la loi exige que le possesseur du bien ait agi de bonne foi tout au long qu’il a possédé le bien.
Dans ce contexte, un possesseur est considéré de bonne foi s’il avait des raisons légitimes de croire qu’il était le titulaire du droit de propriété qu’il exerçait dès le début de sa possession.
En effet, pendant au moins trois ans dans le cas d’un bien meuble, et pendant dix ans dans le cas d’un bien immeuble, la personne en possession du bien était fermement persuadée qu’elle en était la propriétaire
Cependant, cette bonne foi prend fin le jour où le possesseur est informé par le biais d’une procédure judiciaire de l’absence de titre ou de droit de propriété sur le bien en question. De plus, l’absence de bonne foi du possesseur se manifeste lorsque la preuve établit qu’il avait conscience qu’il n’était pas le véritable propriétaire du bien.
Exemple :
Prenons le cas d’une personne croyant être propriétaire d’un terrain. Cependant, après deux ans, un voisin l’a informée que le terrain qu’elle pensait posséder appartenait en réalité à quelqu’un d’autre. Malgré cette révélation, la personne a fait le choix de continuer à utiliser le terrain pendant 9 années supplémentaires et envisage maintenant d’invoquer la prescription acquisitive comme recours.
Dans cette situation, le possesseur n’a pas agi de bonne foi, car il avait été averti par un tiers que le terrain ne lui appartenait pas et malgré cette prise de connaissance, il a continué d’occuper et d’utiliser le terrain.
Une demande en justice est nécessaire pour devenir propriétaire d’un bien immeuble!
- Bien immeuble
Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire peut acquérir la propriété à la suite d’une demande en justice.
En effet, si quelqu’un utilise un bien immeuble comme s’il en était le propriétaire pendant une période ininterrompue de 10 ans, peut revendiquer officiellement la propriété par l’entremise d’un dépôt d’une demande en justice devant un tribunal.
En d’autres termes, la simple occupation prolongée du bien ne suffit pas pour devenir légalement et officiellement propriétaire. Une démarche légale, généralement sous la forme d’une action en justice, est nécessaire pour obtenir le titre de propriété.
- Bien meuble
Contrairement aux biens immeubles, lorsqu’une personne utilise un bien meuble en croyant légitimement en être la propriétaire, elle en acquiert officiellement la propriété après une période de trois ans.
Il n’est pas nécessaire qu’elle réclame le droit de propriété en déposant une demande en justice devant un tribunal.
Toutefois, tant que ce délai n’est pas expiré, le propriétaire peut revendiquer le bien meuble, à moins que le possesseur ne l’ait acquis légalement via une intervention judiciaire.
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La prescription acquisitive représente une méthode distincte par laquelle une personne qui détient un bien peut légitimement revendiquer une propriété, même si elle n’en était pas initialement la propriétaire.
Lorsqu’un bien meuble ou un bien immeuble est susceptible d’être touché par la prescription acquisitive, il est crucial de solliciter l’assistance d’un avocat.
En effet, la prescription acquisitive est une question complexe, impliquant des délais spécifiques et des critères juridiques sévères. Alors, que ce soit pour protéger son droit de propriété sur un terrain ou pour obtenir la propriété d’un bien par le biais de la prescription acquisitive, l’implication d’un avocat est totalement indispensable.
Un avocat dans le domaine immobilier peut jouer un rôle clé dans ces situations, en fournissant des conseils juridiques adaptés et en aidant à naviguer dans les aspects complexes du droit de la propriété.
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