Certaines personnes sous-estiment les conséquences potentielles lorsqu’elles ne respectent pas une promesse d’achat.
En faisant un tel engagement, ces personnes pourraient croire qu’elles ont la pleine liberté de changer d’avis, que ce soit par un désintérêt soudain pour l’achat ou la vente de la propriété.
Cependant, cette croyance est fondamentalement erronée. Comme nous l’examinerons dans cet article, la signature d’une promesse d’achat entraine des obligations juridiques importantes.
Le non-respect de cet engagement expose la partie défaillante à des actions en justice, telles que des réclamations en dommages-intérêts ou des procédures de transfert de propriété.
Si votre acheteur ou vendeur refuse de se conformer à une promesse d’achat, il est impératif d’agir le plus vite possible avec l’aide d’un avocat partenaire de Soumissions Avocat!
En quoi consiste une promesse d’achat?
Dans le domaine immobilier, la promesse d’achat constitue un contrat engageant les parties à finaliser la vente par l’intermédiaire d’un notaire.
Il s’agit d’un accord important qui impose des obligations à toutes les parties impliquées. La promesse d’achat offre la possibilité de concrétiser rapidement l’accord, afin d’éviter la nécessité de se précipiter chez le notaire immédiatement.
Les éléments essentiels de la promesse d’achat en vue de la signature éventuelle du contrat de vente chez le notaire comprennent:
- Le prix de vente;
- La désignation et la description de la propriété;
- Les délais pour la signature de l'acte de vente;
- Les accessoires inclus dans la vente;
- Et autres.
Il est crucial de noter que le formulaire de « promesse d’achat » est généralement utilisé pour formuler une « offre d’achat ».
Par conséquent, tant que l’offre n’est pas acceptée par l’autre partie, le formulaire de « promesse d’achat » demeure simplement une offre. Une fois que l’offre est acceptée, un véritable contrat de promesse d’achat prend forme.
L’obligation de respecter une promesse d’achat
Une promesse d’achat représente un contrat contraignant pour toutes les parties impliquées. Tant le vendeur que l’acheteur sont tenus de respecter les obligations stipulées dans cette entente, même si elle ne correspond pas à l’acte de vente officiel signé chez le notaire.
En conséquence, toute modification des termes de la promesse d’achat, telle que le prix de vente, nécessite le consentement préalable de l’autre partie. De même, l’annulation de la promesse d’achat n’est autorisée que s’il existe un motif valable.
Il convient cependant de noter que les promesses d’achat contiennent souvent des clauses conditionnelles et des clauses de résiliation. Il est donc important de lire attentivement la promesse d’achat pour comprendre les obligations imposées à chacune des parties. Nous examinerons certaines conditions courantes dans la section suivante.
Comment annuler une promesse d’achat légalement?
L’annulation d’une promesse d’achat est conditionnelle au respect des clauses comprises dans le document. Une lecture attentive de la promesse d’achat révélera des mécanismes prévus pour l’éventuelle annulation du contrat.
De manière générale, deux conditions sont habituellement envisagées pour l’annulation d’une promesse d’achat :
- Condition d’obtention de financement : Si l’acheteur, malgré des démarches de bonne foi, se trouve incapable d’obtenir le financement nécessaire, la promesse d’achat peut être annulée.
- Condition d’inspection satisfaisante : Lorsque des problèmes et des vices sont découverts lors de l’inspection préachat, l’acheteur peut souvent demander l’annulation de la promesse d’achat.
Il est crucial de noter qu’une partie invoquant le non-respect d’une condition ne garantit pas automatiquement que la promesse d’achat soit annulée.
Par exemple, l’acheteur pourrait ne pas avoir entrepris de démarches sérieuses pour obtenir un financement, ou l’inspecteur pourrait ne pas avoir identifié de vices cachés lors de l’inspection préachat. Dans de telles situations, il est tout à fait légitime de refuser l’annulation.
Quels sont vos recours pour non-respect d’une promesse d’achat?
Imaginez-vous dans une situation où le vendeur change d’avis et refuse de vendre sa maison, ou lorsque l’acheteur décide soudainement de ne pas conclure la transaction chez le notaire. Dans ces circonstances, deux options s’offrent à vous :
- Le recours en passation de titres; et
- Le recours en passation de titres; et
Le recours en passation de titres
À première vue, le recours en passation de titres semble être la solution privilégiée. Son objectif est d’obtenir un jugement contraignant la partie adverse à respecter la promesse d’achat. Vous pourrez ainsi contraindre la partie à vendre la propriété spécifiée dans la promesse d’achat. Cependant, cela suppose que la partie adverse n’avait pas de raison légitime pour se rétracter.
Les conditions nécessaires pour entamer un recours en passation de titres incluent :
- La promesse d'achat doit être valide et exécutoire;
- Une mise en demeure exigeant le respect de la promesse d'achat et la signature de l'acte de vente doit être envoyée;
- Un acte de vente en conformité avec la promesse d'achat, signé par le demandeur, doit être présenté en soutien de la demande;
- Pour un acheteur lésé : la consignation du prix de vente pour prouver sa capacité à payer;
- Pour un vendeur lésé : un titre de propriété clair (sans hypothèque) et l'argent de l'acheteur déjà en fidéicommis chez le notaire;
- La demande doit être déposée dans un délai raisonnable.
Cependant, le principal inconvénient du recours en passation de titres réside dans les coûts et les délais associés aux procédures judiciaires.
Le recours en dommages-intérêts
Le recours en dommages-intérêts s’avère souvent être la voie la plus stratégique. Fondamentalement, il vous permet de réclamer une compensation financière à la partie adverse pour tous les préjudices découlant de son non-respect de la promesse d’achat.
Pour un vendeur, ce recours offre la possibilité de vendre la propriété à un autre acheteur sans attendre l’issue d’un procès. De même, pour un acheteur, cela permet de rechercher une autre résidence et d’effectuer un nouvel achat.
Certains exemples de dommages pouvant être réclamés incluent :
- Différence entre le prix de la promesse d’achat non respectée et le prix de vente de la propriété à un tiers (perte de profit);
- Frais d’électricité, d’assurance, taxes municipales et scolaires entre la date prévue de la signature de l’acte de vente et la date réelle de la vente à un tiers;
- Indemnisation pour troubles, stress et inconvénients, etc.
Pour préserver vos droits, il est nécessaire d’avoir envoyé une lettre de mise en demeure à la partie adverse est impératif avant de vendre la propriété à un tiers. Cette lettre doit informer la partie adverse de sa responsabilité pour tous les dommages en cas de non-respect de la promesse d’achat.
Par la suite, une demande en justice peut être déposée contre la partie adverse. Pour toute réclamation de 15 000 $ ou moins, la division des petites créances est l’option la plus économique pour faire valoir vos droits. Un avocat ne peut pas vous représenter aux petites créances, mais il peut vous assister dans la rédaction de votre demande.
Pour des montants supérieurs à 15 000 $, la représentation par un avocat dans les démarches judiciaires en Cour du Québec (chambre civile) ou en Cour supérieure est généralement nécessaire en raison de la complexité de ces procédures.
Trouvez un avocat pour le non-respect d’une promesse d’achat!
La promesse d’achat en matière immobilière est un engagement juridique crucial qui crée des obligations importantes pour toutes les parties impliquées. Face au non-respect de cette promesse, les recours en passation de titres et en dommages-intérêts s’offrent comme des options, chacune avec ses avantages spécifiques.
Tandis que le recours en passation de titres vise à contraindre la partie adverse à honorer la transaction, il est important de considérer les coûts et les délais associés à ce recours. D’autre part, le recours en dommages-intérêts offre une approche stratégique en vous permettant de réclamer une compensation financière pour vos dommages.
Un avocat en droit immobilier est l’expert idéal pour vous conseiller sur les meilleures démarches à entreprendre suite à une promesse d’achat non-respectée. Ce juriste peut également assurer votre représentation devant le tribunal.
Pour trouver un avocat en droit immobilier, faites confiance à Soumissions Avocat! Vous n’avez qu’à remplir le formulaire de demande ci-bas et nous vous mettrons en contact avec un avocat près de chez vous.
Ce processus est gratuit et ne vous engage en rien, alors ne tardez pas plus!
