Gérer un logement de location représente beaucoup de défis, et l’un des plus fréquents pour les propriétaires est de faire face à des locataires qui quittent les lieux sans préavis.
Cette situation peut causer de nombreux désagréments, allant de la perte de revenus à des complications administratives. Comprendre vos droits et vos obligations dans ces circonstances est essentiel pour minimiser les pertes et naviguer efficacement dans le cadre légal.
Lorsqu’un locataire quitte brusquement un logement avant la fin de son bail sans avertir le propriétaire, il est crucial de déterminer si cette action constitue un déguerpissement au sens de la loi. Au Québec, les règles qui régissent les relations entre locateurs et locataires sont stricte. Plus particulièrement, la question du déguerpissement peut entraîner la résiliation automatique d’un bail, mais cela dépend de certaines conditions spécifiques.
En tant que propriétaire, il est impératif de savoir comment réagir dans de telles situations, non seulement pour protéger vos droits, mais aussi pour limiter les dommages financiers potentiels.
Dans cet article, Soumissions Avocat explore les différentes options disponibles pour les propriétaires lorsqu’un locataire abandonne un logement!
Comment résilier le bail avec un locataire qui déguerpit?
Il arrive parfois qu’un locataire quitte son logement avant la fin du bail sans préavis. Dans une telle situation, il est crucial de déterminer si le bail peut être résilié. Selon l’article 1975 C.c.Q., le bail est résilié de plein droit lorsqu’un locataire déguerpit sans motif valable en emportant ses effets personnels.
De plus, le bail peut être résilié sans autre motif lorsque le logement est impropre à l’habitation et que le locataire l’abandonne sans en aviser le locateur.
Cependant, même si cet article de loi précise les conditions pour résilier un bail, identifier si un locataire a véritablement déguerpi n’est pas toujours évident. Pour ce faire, trois conditions doivent être remplies.
Condition #1 : Le Locataire a quitté avec ses biens mobiliers
La première condition pour considérer qu’un locataire a déguerpi est qu’il ait quitté le logement en emportant ses biens mobiliers et effets personnels. Autrement dit, il doit y avoir un abandon manifeste du logement.
En droit québécois, le terme « déguerpir » renvoie à un départ soudain, souvent dans le but d’éviter certaines obligations contractuelles.
Condition #2 : Absence de motif valable
La législation impose également que le locataire ne doit pas avoir de motif valable pour justifier son départ.
Par exemple, si un locataire quitte parce que le logement est impropre à l’habitation ou parce que des réparations majeures n’ont pas été effectuées, il peut être considéré qu’il avait un motif légitime pour quitter.
Toutefois, ces réparations doivent concerner des problèmes graves, comme l’insalubrité, et non des défauts mineurs comme un manque de peinture ou une porte mal vissée.
Condition #3 : Non-respect des obligations du locataire
Enfin, le locataire doit cesser de respecter ses obligations pour que le bail puisse être résilié. La principale obligation d’un locataire est le paiement du loyer.
Si le locataire continue de payer son loyer, il sera difficile pour le propriétaire de démontrer qu’il a déguerpi. En conséquence, tant que le locataire remplit ses obligations contractuelles, il n’y a pas de motif pour résilier le bail, même s’il a quitté les lieux.
Quelles sont vos obligations lorsqu’un locataire déguerpit?
Si vous estimez que votre locataire a déguerpi, vous devez d’abord prouver les trois conditions mentionnées ci-dessus. Si ces conditions sont remplies, vous pouvez demander la résiliation du bail. Toutefois, même dans ce cas, le propriétaire a certaines obligations légales.
Une des principales obligations est celle de la mitigation des dommages. En tant que propriétaire, vous devez agir de bonne foi et tenter de relouer le logement dès que possible. La bonne foi sera évaluée par les tribunaux en fonction des démarches entreprises pour relouer le logement, telles que la publication d’annonces sur des sites de location ou dans des journaux locaux.
Vous pouvez également demander une compensation financière pour les pertes subies en raison du déguerpissement du locataire.
Ces compensations peuvent inclure :
- Le loyer non perçu avant l’arrivée d’un nouveau locataire.
- La différence entre le loyer impayé par l’ancien locataire et le loyer du nouveau locataire, jusqu’à la fin du bail initial.
- Les taxes impayées pendant la durée du bail initial.
- Les frais d’électricité ou les coûts de réparations effectuées pour remettre le logement en état.
- Les honoraires d’un courtier immobilier, le cas échéant.
- Les dommages et intérêts pour les troubles et inconvénients causés par le déguerpissement.
Ces compensations doivent être justifiées par des preuves de bonne foi dans la tentative de relouer le logement et de minimiser les pertes.
Le déguerpissement dans le contexte d’un bail commercial
Il est également important de noter que le déguerpissement ne se limite pas aux baux résidentiels.
Les baux commerciaux peuvent également être concernés. Au Québec, il est fréquent d’avoir des baux commerciaux de longue durée. Si une entreprise locataire n’est plus capable de payer son loyer, elle pourrait quitter les lieux sans préavis. Dans ce cas, le propriétaire commercial a également le droit de demander une résiliation de bail devant le Tribunal administratif du logement.
Toutefois, il est possible que le locataire commercial cherche à éviter les conséquences en déposant une demande de résiliation rétroactive auprès du tribunal. Le propriétaire doit donc être prêt à prouver que toutes les démarches nécessaires ont été entreprises pour relouer les lieux et mitiger les dommages.
Agissez rapidement en cas de déguerpissement et contactez un avocat!
Si vous faites face à une situation où votre locataire semble avoir déguerpi, il est crucial d’agir rapidement. Assurez-vous de bien documenter les circonstances du départ et de prendre des mesures immédiates pour relouer le logement. Faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement peut vous aider à protéger vos droits et à naviguer efficacement dans le processus juridique.
Un avocat expérimenté pourra non seulement vous conseiller sur les démarches à suivre avant d’entamer un recours, mais également vous représenter devant le Tribunal administratif du logement.
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