En tant que propriétaire, gérer des plaintes de bruit est une réalité courante, et il peut parfois être difficile de déterminer quand et comment intervenir.
Que ces plaintes soient justifiées ou non, il est crucial de connaître vos responsabilités envers vos locataires face à une telle situation.
Quand est-il approprié d’agir ? Comment évaluer si le niveau de bruit est excessif? Quelles démarches suivre pour résoudre le problème efficacement et dans un délai raisonnable?
Dans cet article, Soumissions Avocat vous aide à clarifier vos obligations en fournissant un guide pratique pour gérer efficacement les plaintes de bruit, simplifiant ainsi le processus pour tous les parties concernées.
Obligations du propriétaire en cas de plaintes contre un locataire bruyant
La règle fondamentale en matière de location résidentielle stipule que le propriétaire doit assurer à tous ses locataires la jouissance paisible des lieux loués.
Cela est clairement énoncé dans l’article 1854 C.c.Q. :
« Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »
En pratique, cela signifie que le propriétaire est responsable de veiller à ce que tous les locataires puissent profiter de leur logement sans perturbations excessives. Si un locataire cause des nuisances sonores déraisonnables, il incombe au propriétaire d’intervenir pour faire cesser ces bruits.
Si le propriétaire ne prend pas les mesures nécessaires, les locataires affectés peuvent avoir des recours légaux et choisir de le poursuivre devant le Tribunal administratif du logement.
Que faire si c’est le propriétaire lui-même qui subit les nuisances sonores? Il a également le droit d’agir pour préserver sa propre jouissance paisible des lieux, ce droit n’étant pas exclusivement réservé aux locataires.
Qu’est-ce qui constitue un bruit excessif ou déraisonnable?
Vivre en proximité les uns des autres nécessite inévitablement une certaine tolérance au bruit. Cependant, même la tolérance a ses limites. La question devient alors de définir légalement ce qui constitue un bruit déraisonnable ou excessif.
Il n’existe pas de critères stricts pour catégoriser les bruits comme raisonnables ou non; cela dépend souvent des circonstances spécifiques.
Pour analyser la situation, plusieurs facteurs doivent être considérés :
- Le volume du bruit est-il exceptionnel ou est-ce un type de bruit prévisible?
- À quelle heure les bruits surviennent-ils? Sont-ils durant des heures normalement calmes, comme en pleine nuit, ou pendant la journée?
- Le locataire concerné a-t-il déjà été source de nuisances sonores ou est-ce un incident isolé?
Il est également crucial de prendre en compte le contexte environnemental : l’emplacement de l’immeuble et la qualité de l’insonorisation, par exemple. En effet, vivre en centre-ville implique une attente différente en termes de bruit par rapport à un environnement suburbain où le calme prévaut généralement.
Voici quelques exemples de bruits généralement acceptés comme normaux :
- Bruits de pas
- Sons d’enfants jouant, marchant ou pleurant
- Bruits d'appareils électroménagers comme la machine à laver
- Son de l’aspirateur
- Musique d'un instrument ou d'un stéréo
- Jappements occasionnels d'un chien
Ces bruits, s’ils sont extrêmes, peuvent toutefois être jugés déraisonnables. Par contre, certains bruits ont été reconnus par les tribunaux comme excessifs ou déraisonnables, tels que :
- Bruits de disputes fréquentes, quel que soit le moment
- Bruits liés à l’exploitation d’une entreprise générant un va-et-vient constant
- Volume élevé de la télévision ou de la stéréo de manière répétée et forte
Des exceptions existent cependant; par exemple, un rassemblement occasionnel entre amis un vendredi soir pourrait ne pas être considéré déraisonnable.
En somme, évaluer si des bruits sont déraisonnables relève principalement d’une question de jugement : ces bruits correspondent-ils à ce que l’on peut raisonnablement attendre étant donné les circonstances, ou excèdent-ils les normes de tolérance habituelles?
Obligations du locataire quant au bruit dans le logement
Bien que le propriétaire soit tenu de gérer les situations où un locataire est particulièrement bruyant, il incombe également au locataire de limiter les nuisances sonores.
Le locataire doit s’efforcer de ne pas perturber la jouissance paisible des autres résidents de l’immeuble. Il pourrait être tenu responsable si son comportement cause des désagréments déraisonnables aux autres locataires.
De plus, il existe une obligation générale de ne pas causer de troubles excessifs aux voisins. L’article 976 C.c.Q. stipule cette responsabilité, permettant aux voisins, qu’ils soient locataires ou propriétaires, de prendre des mesures contre ceux qui engendrent des nuisances anormales. Pour plus d’informations sur ce sujet, nous vous recommandons de lire notre article détaillé sur la gestion des voisins bruyants.
Vos recours contre un locataire trop bruyant!
En tant que propriétaire, il est de votre responsabilité d’intervenir si un locataire cause des nuisances sonores excessives. Que signifie intervenir? Plusieurs étapes sont recommandées avant de recourir à l’action judiciaire.
La première étape consiste à tenter une résolution à l’amiable. Idéalement, un simple dialogue entre voisins pourrait suffire. Il est essentiel d’informer clairement le locataire que le bruit provenant de son logement est gênant pour les autres résidents et de lui demander de faire preuve de plus de discrétion. Il est souvent judicieux de répéter cette démarche pour éviter toute escalade inutile des tensions.
Il peut aussi être bénéfique de préciser les sources de bruit à éviter. Par exemple, si les nuisances se produisent tous les matins à 4h, informez-en spécifiquement le locataire pour qu’il soit pleinement conscient de la situation.
Si ces rappels ne suffisent pas, passez à une communication écrite pour formuler une demande plus formelle. Un courriel ou une lettre peut servir à rappeler au locataire que les nuisances sonores n’ont pas cessé et nécessitent une attention urgente.
Si ces premières mesures résolvent le problème, vous avez bien rempli vos obligations en tant que propriétaire. Cependant, si le bruit persiste, il est alors nécessaire d’envoyer une lettre de mise en demeure au locataire fautif. Il n’est pas obligatoire de faire appel à un avocat pour rédiger cette lettre, mais il peut y avoir plus d’impact avec son aide.
Dans les cas où le locataire reste réfractaire à vos interventions, il pourrait être nécessaire de saisir le Tribunal administratif du logement.
Il est fortement conseillé de conserver des preuves tout au long du processus, au cas où la situation nécessiterait une résolution judiciaire.
Gardez les copies des communications écrites, faites des enregistrements, et notez les dates et heures des nuisances sonores. Ces éléments seront cruciaux pour démontrer que le bruit était déraisonnable et que toutes les mesures appropriées ont été prises pour y remédier.
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Gérer plaintes de bruit en tant que propriétaire implique un processus progressif. Il est essentiel de commencer par une approche à l’amiable pour tenter de résoudre le problème, puis de formaliser les demandes par écrit en cas de persistance des nuisances sonores.
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