Vous avez récemment signé un bail de logement au Québec? Dans ce cas, il est fort à parier que le propriétaire ou son courtier immobilier vous a fourni une copie du règlement d’immeuble avant que vous signiez le bail.
En effet, lorsque ce dernier souhaite appliquer des règles entourant la jouissance des lieux, il a l’obligation de vous fournir toutes les informations nécessaires avant que vous ne vous engagiez légalement à résider dans le logement.
De plus, outre l’obligation de fournir une copie écrite au locataire, le propriétaire doit respecter des règles entourant le contenu de ce dernier. En effet, bien que ce dernier ait une certaine marge de manœuvre, le locateur ne peut pas inclure tout ce qu’il souhaite dans le document.
Ainsi, avant de signer un bail de logement, il est important que vous preniez le temps nécessaire afin d’être certain que vous compreniez le contenu du règlement, mais également vos droits relatifs à ce dernier.
Heureusement, Soumissions Avocat vous explique les règles entourant la rédaction du règlement d’immeuble et vos droits relatifs à ce dernier!
Tout ce qu’il faut savoir sur le règlement de l’immeuble
Tout d’abord, l’une des premières obligations relatives au règlement de l’immeuble impose le devoir au propriétaire de mettre, en vertu de l’article 1894 du Code civil du Québec, une copie du règlement de l’immeuble. Ce dernier va faire partie intégrante du bail de logement.
Le saviez-vous? Puisque le règlement de l’immeuble fait partie du bail de logement, il est obligatoire que ce dernier soit transmis au locataire avant qu’il ne signe le bail.
En ce qui concerne le contenu du règlement, ce dernier porte normalement sur la jouissance, l’entretien et l’usage de l’immeuble. Ainsi, il va prendre en considération non seulement la partie privative, mais également les parties communes.
Règlement d’immeuble – Quelles sont les composantes à inclure?
En ce qui a trait au contenu du règlement de l’immeuble en question, il est possible d’inclure plusieurs éléments différents. Toutefois, il est indéniable que certains éléments sont plus litigieux que d’autres.
Par conséquent, il est important de porter une attention particulière à ces éléments afin de pouvoir prévoir d’éventuel conflit avec votre locataire et éviter de se retrouver devant le Tribunal administratif du logement. À l’inverse, lorsque vous louez un logement, il est important de vérifier qu’un locateur n’inclut pas une clause abusive.
Ainsi, au Québec, voici les éléments qu’il faut absolument vérifier dans un règlement d’immeuble:
- Clause sur le bruit ou les invités,
- Clause sur le stationnement,
- Clause sur la possibilité d’avoir un animal (et les conditions), et
- Clause sur les espaces extérieurs.
Cependant, outre ces éléments, il vous est possible d’ajouter plusieurs autres composantes dans votre règlement d’immeuble. Par exemple, il est possible d’ajouter des mesures de sécurité dans l’éventualité où un incendie survient dans le bâtiment.
De plus, comme mentionné précédemment, il est possible d’inclure des clauses qui visent la jouissance des lieux et l’utilisation des différentes parties de l’immeuble. Ce sera notamment le cas lorsque ce dernier possède une piscine ou une salle d’entraînement.
Ensuite, dans la majorité des cas, le règlement de l’immeuble va inclure des informations qui concernent l’entretien du logement en question. Par exemple, ces dispositions peuvent viser les ordures ainsi que le déneigement.
Dans certains cas, les propriétaires vont ajouter une procédure à suivre dans l’éventualité où vous souhaitez porter plainte contre lui ou contre un autre locataire de l’immeuble. Cela permet de standardiser les procédures.
Finalement, le règlement de l’immeuble peut également inclure les coordonnées de la personne responsable du logement ainsi que les comités en place dans le bâtiment. Toutefois, cela est principalement le cas dans les tours à condo.
Quelles clauses ne peuvent pas se trouver dans un règlement de l’immeuble?
Puisque que le règlement de l’immeuble est considéré comme une partie du bail de location résidentielle, ce dernier doit évidemment respecter toutes les règles relatives au contenu du document légal.
Ainsi, si une disposition interdite se trouve dans un règlement de l’immeuble, cette dernière sera déclarée nulle.
Donc, il n’est pas possible d’inclure une clause selon laquelle le locateur renonce au droit au maintien des lieux. Il est également interdit d’inclure une disposition qui libère le locateur d’une obligation ou qui limite sa responsabilité.
De plus, il est prohibé d’avoir une clause qui rend responsable un locataire pour tous les dommages causés à la propriété, et ce, peu importe si ce dernier est responsable de ces derniers ou non.
Toutefois, il existe plusieurs autres clauses interdites dans un règlement d’immeuble au Québec. En règle générale, il n’est pas possible d’inclure une règle qui va à l’encontre des dispositions qui se trouvent directement dans la législation en vigueur.
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Quels sont les droits et obligations du locateur et de ses locataires?
En ce qui concerne les droits et les obligations d’un propriétaire et de son locataire, le règlement d’immeuble n’est qu’un document supplémentaire. En effet, plusieurs de ces restrictions se trouvent directement dans la législation en vigueur au Québec, notamment dans le Code civil du Québec.
Ainsi, voici les principales obligations imposées aux deux parties d’un bail de logement au Québec:
Chauffage de l’immeuble: Au Québec, il est indéniable que le chauffage de votre logement est un aspect important. Ainsi, le propriétaire a l’obligation de s’assurer que l’immeuble soit chauffé convenablement.
Dans l’éventualité où un problème survient, le locataire a l’obligation de communiquer le plus rapidement possible avec le locateur afin qu’il puisse rectifier la solution le plus rapidement possible. Cependant, les frais associés au chauffage du logement sont à la charge du locataire.
Accès au logement (et les visites): Bien que le locateur soit le propriétaire du logement, il n’en reste pas moins que le locataire a la jouissance de ce dernier. Ainsi, si le locateur souhaite organiser des visites ou accéder au logement, il doit demander l’accord du locataire.
Cependant, ce dernier doit être de bonne foi et certaines exceptions s’appliquent, notamment lorsqu’une urgence survient et que l’immeuble risque d’être sérieusement endommagé (par une fuite d’eau majeure par exemple).
Bruit excessif: En tant que locataire, vous avez évidemment le droit de jouir de votre logement. Ainsi, si un autre locataire de l’immeuble vous perturbe en raison de bruits excessifs, il vous est possible d’entamer des procédures judiciaires pour mettre fin à la situation.
Pas si vite! Comme dans plusieurs situations entourant les conflits entre voisins, il est toujours préférable de communiquer directement avec le voisin en question. De plus, il est possible de vérifier le règlement de l’immeuble afin de vérifier si ce dernier interdit une telle situation.
Animal de compagnie dans le logement: Au Québec, le propriétaire a le droit d’interdire la présence d’un animal à moins que ce dernier permette au locataire de surmonter un handicap. Peu importe la décision du locateur, il sera important de l’inscrire dans le règlement de l’immeuble.
Éviction du logement (subdivision, agrandissement substantiel, changement d’affectation): Le locateur a le droit d’évincer son locataire dans l’éventualité où cette décision est fondée sur l’une des trois situations suivantes:
- La subdivision,
- L’agrandissement substantiel, ou
- Le changement d’affectation.
Toutefois, il ne peut pas utiliser ces arguments afin d’évincer illégalement un locataire. Dans ce cas, un recours pourra être intenté devant le Tribunal administratif du Logement (TAL) afin d’obtenir une compensation financière.
Paiement du loyer: En ce qui concerne le paiement du loyer, ce dernier est la principale obligation d’un locataire. En effet, s’il ne paye pas son logement avant le jour prévu (normalement le 1er du mois), il sera en défaut de paiement.
Toutefois, l’obligation de venir chercher le paiement revient au locateur ou à son mandataire. Il est évidemment possible de s’entendre sur une modalité de paiement qui vous permettant d’éviter les déplacements.
Réparation (urgente et nécessaire): Finalement, dans l’éventualité où réparation urgente et nécessaire doit être effectué sur la propriété, la responsabilité revient au propriétaire du logement. Si ce dernier néglige son obligation, le locataire peut entreprendre les réparations et charger le locateur.
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Puisque le règlement de l’immeuble fait partie de votre bail de logement, il est important que vous preniez le temps de lire ce dernier attentivement. En effet, après avoir signé le bail, vous ne pourrez plus plaider que vous n’aviez pas connaissance du contenu de ce dernier.
Ainsi, lorsque vous obtenez une copie de votre bail et de votre règlement d’immeuble, il vous est possible de faire appel à un avocat spécialisé en droit du logement afin qu’il vous explique les obligations à suivre en fonction de ce document.
De plus, le professionnel juridique va pouvoir vérifier et s’assurer que votre règlement d’immeuble ne possède pas une clause qui va à l’encontre de la loi. Dans ce cas, il pourra évidemment s’assurer que la clause soit déclarée invalide.
Cependant, l’avocat en droit du logement pourra également vous représenter dans l’éventualité où vous devrez vous présenter devant le Tribunal administratif du logement. Celui-ci va vous permettre de mettre toutes les chances de votre côté afin d’obtenir gain de cause.
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