Vous louez un logement et, un beau jour, le propriétaire vous annonce qu’il doit effectuer des travaux dans le logement.
Qu’est-ce que cela implique pour vous?
Le propriétaire doit se conformer à diverses conditions pour entreprendre des travaux dans un logement, les exigences variant en fonction de la nature des travaux : qu’il s’agisse de petites réparations, de rénovations majeures ou d’interventions urgentes. Dans certains cas spécifiques, le locataire peut même être contraint de quitter son logement.
Selon la nature des travaux envisagés, le locataire peut également avoir son mot à dire, notamment en refusant l’accès à son logement, en demandant une indemnisation ou en refusant de quitter les lieux.
Dans cet article, Soumissions Avocat vous éclaire sur vos droits en cas de travaux dans un logement par le propriétaire et tous vos recours!
Les obligations du propriétaire pour les travaux de réparation ou d’entretien
Il incombe au locataire d’effectuer lui-même les petits travaux d’entretien dans le logement, comprenant les tâches simples et peu contraignantes.
Parmi celles-ci, on peut penser par exemple au remplacement d’une ampoule défectueuse, au resserrage d’une poignée de porte ou au renouvellement annuel des piles du détecteur de fumée.
En revanche, il revient au propriétaire d’entreprendre les autres travaux de réparation nécessaires au logement. Ces travaux sont requis lorsque le dysfonctionnement entrave la jouissance du logement par le locataire ou lorsque l’état du logement pose un risque pour la santé ou la sécurité.
Les travaux requis ne se limitent pas à des questions esthétiques. Par exemple, le propriétaire est responsable de réparer des marches d’escalier menaçant de céder, de réparer un robinet défaillant ou une porte patio difficile à manipuler.
Les conditions que le propriétaire doit respecter pour faire des travaux
Les obligations du propriétaire sont les suivantes :
- Informer le locataire verbalement ou par écrit avec un préavis d'au moins 24 heures.
- Réaliser les travaux pendant la plage horaire comprise entre 7 h et 19 h.
Attention! Ces règles ne s’appliquent pas en cas d’urgence.
L’accès au logement pour les travaux
Concernant l’accès au logement pour effectuer des travaux, le locataire a le droit de refuser l’accès au propriétaire s’il ne respecte pas les deux conditions mentionnées plus haut.
D’autre part, le locataire doit être disponible pour permettre au propriétaire ou à son représentant d’accéder au logement. Il ne peut pas exiger une heure spécifique pour les travaux, tant qu’ils sont effectués entre 7 h et 19 h.
En cas de refus injustifié de l’accès, le propriétaire peut demander au Tribunal administratif du logement (TAL) l’autorisation d’entrer dans le logement, en obtenant une ordonnance d’accès.
Les obligations du propriétaire pour les travaux majeurs de réparation ou de rénovation
Les travaux majeurs englobent une variété d’interventions visant à maintenir la structure de l’immeuble et à améliorer le confort des résidents. Ils impliquent généralement des modifications à la structure du bâtiment ou à des éléments permanents tels que des armoires ou des installations de salle de bain.
Ces travaux peuvent être entrepris de manière raisonnable, en fonction de leur nécessité et de leur impact sur les occupants. Ils nécessitent parfois l’évacuation temporaire du locataire.
Cependant, dans la mesure du possible, les travaux majeurs doivent être réalisés tout en respectant le droit du locataire à demeurer dans son logement, également connu sous le nom de droit au maintien dans les lieux. Dans certains cas exceptionnels, le départ temporaire voire permanent du locataire peut être requis.
Il est crucial de noter qu’un propriétaire ne peut pas expulser un locataire uniquement dans le but de rénover un logement, pratique souvent qualifiée de « rénoviction ». Cette éviction est souvent associée à une augmentation substantielle du loyer.
Les travaux majeurs en présence du locataire
En principe, le locataire demeure dans son logement pendant les travaux majeurs, sauf si son évacuation est inévitable. Par exemple, le propriétaire peut décider de refaire le plafond d’une salle de bain alors qu’un locataire occupe les lieux.
Pour réaliser de tels travaux, le propriétaire doit suivre plusieurs étapes :
- Envoyer un avis écrit au locataire au moins 10 jours avant le début des travaux.
- Veiller à ce que les travaux soient exécutés entre 7 h et 19 h.
- Cet avis doit préciser :
- la nature des travaux,
- la date de commencement,
- une estimation de la durée des travaux,
- le cas échéant, les modalités spécifiques liées à leur exécution (par exemple, toute restriction d’accès à certaines pièces pour le locataire).
Dans les 10 jours suivant la réception de l’avis du propriétaire, le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement (TAL) de modifier ou de supprimer certaines conditions des travaux s’il les juge abusives.
Par exemple, il peut demander un report des travaux pour des raisons personnelles, une réduction du loyer pendant la durée des travaux, voire même une évacuation temporaire de son logement. Cependant, il n’a pas son mot à dire sur les modalités précises d’exécution des travaux, telles que le choix des matériaux.
Devant le TAL, le propriétaire devra prouver, entre autres, que les travaux ainsi que les conditions spécifiées dans l’avis sont raisonnables. En général, les travaux sont suspendus jusqu’à ce que le TAL rende sa décision.
L’évacuation du locataire pour réaliser des travaux majeurs
Dans certaines circonstances, le propriétaire peut demander au locataire de quitter temporairement le logement pour effectuer des travaux majeurs.
En principe, l’évacuation du locataire n’a lieu que si elle est jugée nécessaire, en fonction de la nature des travaux ou des risques potentiels pour la santé ou la sécurité du locataire. Par exemple, une évacuation peut être requise si le propriétaire envisage de refaire le plancher, les armoires et les comptoirs d’une cuisine pendant quelques jours.
Il est important de souligner que cette évacuation temporaire ne constitue pas une expulsion du locataire : une fois les travaux achevés, le locataire a le droit de réintégrer son logement.
Pour entreprendre de tels travaux, le propriétaire doit respecter les étapes suivantes :
Envoyer un avis écrit au locataire :
- Au moins 10 jours avant le début des travaux si l’évacuation ne dépasse pas une semaine.
- Au moins 3 mois à l’avance si l’évacuation doit durer plus d’une semaine.
Cet avis doit inclure :
- La nature des travaux;
- La date de début des travaux;
- Une estimation de leur durée;
- La durée prévue de l’évacuation temporaire;
- Le montant de l’indemnité proposée;
- Verser une indemnité au locataire à la date de son départ temporaire.
Cette indemnité doit couvrir les dépenses raisonnables du locataire liées à son relogement (par exemple, la différence de loyer, les frais de changement d’adresse postale, les coûts de stockage ou de déménagement des biens, etc.).
De plus, le locataire n’est pas tenu de payer de loyer au propriétaire pendant sa période d’évacuation : il ne doit payer que pour l’hébergement qu’il occupe pendant cette période, comme un hôtel ou un autre logement.
Dans un délai de 10 jours suivant la réception de l’avis, le locataire doit informer le propriétaire de sa décision quant à l’évacuation du logement. Si le locataire ne répond pas, il est présumé avoir refusé de quitter temporairement le logement.
Pendant cette période de 10 jours, le locataire a également la possibilité d’accepter l’évacuation, tout en réservant le droit de demander au Tribunal administratif du logement (TAL) de modifier ou de supprimer une condition jugée abusive dans l’avis. Par exemple, il peut formuler cette demande s’il estime que la durée de l’évacuation est excessive ou que l’indemnité offerte est insuffisante.
Si le locataire refuse les travaux ou ne répond pas à l’avis dans les délais impartis, le propriétaire doit présenter une demande au TAL dans les 10 jours suivant le refus pour entreprendre les travaux. Le propriétaire devra démontrer, entre autres, que les travaux et les conditions spécifiées dans l’avis (telles que le montant de l’indemnité) sont raisonnables et que l’évacuation temporaire du locataire est nécessaire. En général, les travaux sont suspendus en attendant la décision du TAL.
L’éviction du locataire pour réaliser des travaux majeurs
Certains travaux majeurs réalisés dans un logement exigent le départ permanent du locataire, bien que ces cas demeurent exceptionnels.
Voici les seules situations dans lesquelles le propriétaire est autorisé à expulser le locataire pour réaliser des travaux :
- Diviser le logement, par exemple en transformant un logement de 8 pièces en deux logements de 4 pièces.
- Démolir le logement, comme dans le cas de la transformation d'un duplex en maison unifamiliale.
- Effectuer une expansion significative du logement, telle que l'ajout d'une pièce supplémentaire.
- Modifier l'usage du logement, comme la transformation d'un logement en espace commercial.
Les travaux urgents : le droit du propriétaire d’accéder au logement sans préavis
Les travaux urgents sont entrepris dans des circonstances exceptionnelles où l’intervention immédiate est nécessaire pour prévenir tout risque pour la santé ou la sécurité des locataires, ou pour préserver l’intégrité du logement ou de l’immeuble.
Cela se produit, par exemple, lorsqu’il est impératif que des professionnels assèchent rapidement les pièces affectées par une inondation, ou lorsque les murs et les planchers d’un logement sont gravement endommagés par un incendie et nécessitent une réparation immédiate.
Le propriétaire est autorisé à accéder au logement à tout moment pour effectuer des travaux urgents. Bien qu’un préavis soit souhaitable, il n’est pas obligatoire.
Trouvez un avocat en droit du logement avec l’aide de Soumissions Avocat!
La gestion des travaux dans un logement de location requiert une compréhension approfondie des droits et obligations tant du propriétaire que du locataire. Des règles strictes encadrent les travaux, qu’ils soient mineurs, majeurs ou urgents, afin d’assurer la protection des droits du propriétaire et du locataire.
Toutefois, la complexité de ces règles souligne l’importance de consulter un avocat spécialisé en droit du logement. Un professionnel expérimenté peut vous offrir des conseils précieux, garantissant une compréhension claire de vos droits et de vos recours au TAL disponibles.
Pour trouver un avocat en droit du logement rapidement, vous n’avez qu’à remplir le formulaire de demande de Soumissions Avocat ci-bas.
Vous serez ensuite mis en contact avec un avocat dans votre région, le tout gratuitement et sans aucun engagement de votre part! Quoi espérer de mieux?
